“虽然这些商铺拥有得天独厚的地段优势，可人气一直不旺，目前来看，不宜贸然接手。”近日，“福州茶亭街世茂百货地上商场1800平方米店铺招租”的消息引来不少投资者的关注。
2年前，世茂百货的入驻曾被业界赋予“冲击福州现有商圈格局”的希冀。可随着时间的推移，世茂百货的不温不火似乎只是在上演“花自飘零水自流”的默剧。
难成气候
“听说招租的广告已经打了一个多月，鲜有人问津，看来眼下那里还是难成气候啊。”多年从事于福州商业项目投资的徐先生直言。
3月22日和23日，记者连续2天在日间和夜晚两个时段来到世茂百货走访。日间的世茂百货几乎可用门可罗雀来形容，偌大的商场内，工作人员的数量远多过顾客的数量；而晚间时段，由于世茂影城及少量餐饮店的带动效应吸引了一定的人流，但无论是和福州“商圈元祖”的东街口相比，还是与万宝商圈、金融街万达商圈或者仓山万达相比，人流量都颇为惨淡。
“世茂百货位于广达路茶亭公园旁，地理位置相当优越，2年前曾作为福州首家以时尚MALL百货模式亮相的商场令当时的市场‘眼前一亮’，也一度被业界认为有实力重新梳理福州百货商圈，可为什么至今仍是一副游离于闹市之外的模样呢？”福州某房地产论坛上一位网友的发言引来不少附议之声。“根据福州市政府规划，茶亭街区将被建设成最具福州特色和活力的商业街，有了政策上的‘添砖加瓦’，为何身处其中的世茂百货却难‘如虎添翼’？”
硬伤不少
“世茂百货至今难成气候我认为有几方面的原因：首先，这个区位主要需要依托原有茶亭街的人气，但目前看来茶亭街的整体改造还远未达到预期效果，很多沿街商铺仍处于闲置状态，这是最大的问题。因为在茶亭街建设尚未完成的情况下，世茂百货想成气候非常困难。”福建申发置业总经理罗新表示，“此外，现在人讲究集聚效应，追求一种商业的总体氛围。由于福州两个万达广场相继开业吸引了不少人流，导致宝龙商圈的人气都有所下降，而世茂百货本身体量太小，难以形成足够的聚集效应，因此很多商家会很犹豫，这就造成它在招商上相对比较困难。”
对此，福州双安房产代理公司总经理郑爱新在认同之余也表示，“一边是鼓楼商圈即传统八一七路老牌商圈，另一边是中亭街，这两个商圈的旺盛必然造成处于中间地带的世茂百货‘欠火候’，地理位置的‘双刃剑’效应决定其短期之内很难火爆起来，至于5年后能否令人刮目相看就不好说了。”
“茶亭街因较早开发，停车位不是很充足，虽然世茂百货有较多车位，但周边的商业氛围没有跟上，影响其发展；其次，世茂百货的定位一直很模糊，与其他百货没有形成差异化，既无亮点也无品牌号召力，很多中高端品牌都没有入驻世茂百货，而且就福州人的消费习惯看，其高档消费上还是趋向于选择在鼓楼区。”福州房地产业内人士刘先生称，“此外，世茂百货原先定位的集购物、餐饮、休闲娱乐等多功能于一体的购物中心模式发展也不充分，缺乏像万宝商圈那样的统一规划和运营。”
业界声音
“我认为茶亭街还谈不上商圈的概念。现在两个万达广场的整体档次比较高、规模比较大，比如仓山万达有60万平方米较为庞大的商业体量吸引人潮，台江万达有40万平方米的体量再加上金融街100万平方米的写字楼体量及周边的一些住宅项目，已经初步形成了一个商圈的规模，这两个商圈再加上原有的东街口、宝龙构成了目前福州商圈的整体格局。”在罗新看来，福州现有的商圈体量已经足够，继续扩张很可能会引起过剩，“台江万达、仓山万达和宝龙城市广场，这三个商圈基本上覆盖了福州的老城区和新城区，作为新城区来讲南台岛有一个商圈足以，老城区可以有2到3个，而现在加起来已经有2个了，加上东街口老牌商圈就有3个，继续强调商圈建设确实没有意义。”
“茶亭街是属于台江商圈的，但它的形成需要5年甚至10年的培育，宝龙商圈形成就经过好几年的培育，中亭街亦然，传统的东街口由于历史悠久的原因自然比较火爆。综合来说，一个商圈的形成需要历史沉淀、地理位置、聚集人气、政府规划扶持、开发商整体运作能力等诸多方面合力，不是一朝一夕就能实现的。”郑爱新表示。
对此，上述业内人士刘先生认为，一定体量的商业实体是商圈形成的基础，消费群体的购买力是其最基本的依托力，便利的地理位置、便捷的交通设施则是其发展的硬件保证，“一个商圈的发展需要考虑多方面的因素，而一个商业项目的建设同样要注重前期的规划布局，通过将有限的资源合理利用形成自身的特色。”罗新亦表示，现在商业地产的主角还是写字楼，未来3-5年内仍是其发展的良性阶段，但纯商业项目除非本身具有规模效应，否则还是不宜建设太多。”
