在上海顶级豪宅滨江凯旋门入市之后，其他上海项目恐怕都不会再取得如此之高的关注度，或许长风地王项目会是个例外。
近日，中海长风地王项目再传即将入市销售的消息，而此次也是从去年11月之后，该项目第四次传出入市销售的说法了。
入市成谜
4月9日左右，上海业内再次传出中海2009年获得的长风地王即将入市的消息，据称，该地块项目已被中海命名为“中海紫御豪庭”。
而“中海紫御豪庭”项目所在的长风6B、7C纯住宅地块，2009年拍出时总价达到70.06亿元，成为当时全国总价地王，地块的楼板价也达到了22409元/平方米，与当时周边二手房的价格基本持平。
按照房地产行业一般规律，2009年的地王的确也是到了入市销售的时候。
上海业内人士介绍，此前该项目已经多次传出即将开盘的消息，但从去年11月、元旦到今年小阳春及最新的五一前后，该项目推迟入市已经有四次。
有报道称，围绕该案场的巨幅形象广告已经在进行搭设，周边道路两旁的道旗广告上标明“接待会馆即将开放”的信息。往工地中望去，可以看到多栋在建的高层公寓已接近封顶。
有上海业内人士称，紫御豪庭即将入市的销售肯定是开发商方面放风造势，但并不明确该项目是否已经拿到了预售证。
上海中原研究部总监宋会雍推测，从外观来看，该项目的确已经达到了可获得预售资格的程度，但也有可能预售申请已经通过，但中海并不去拿，也不去备案登记。
而观点地产新媒体查询上海楼盘资讯的官方网站，并未发现中海紫御豪庭项目获得预售证等相关资料。
实际上，中海紫御豪庭入市的消息是否属实尚无法定论，但上海业内更为关注的应该是该项目的定价究竟如何。
定价之难
对于中海紫御豪庭即将入市的说法，宋会雍直言目前时机其实并不成熟。
宋会雍表示，如果要选择此时入市，该项目的定价最低在4-5万元/平米比较合适，可能会有一些成交。
但显然，这个价格和此前上海业内对此项目的预估价格相去甚远。此前一度有消息称，紫御豪庭的洋房定价将在7-8万元/平米以上，而别墅更可达到10万元/平米。
宋会雍认为，这个价格太高，恐怕能接受的买家不会太多。
据其介绍，目前该项目周边新房及二手房的报价不过在2-3万元/平米之间，即使按照5万元的定价，也已经高出周边项目价格许多。
同策研究咨询部总监张宏伟也指出，地王本身的开发讲究通过拉长整个项目的开发周期形式，来实现整个项目的开发价值，第一批少量推出产品多是保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。
张宏伟甚至表示，以中海的背景和财力，肯定不着急一定要卖出去以回笼资金，多等个一年半载再开盘应该也不在乎的。
张宏伟表示，包括本次消息在内，中海紫御豪庭几次传出入市恐怕都是开发商的营销策略，只是为了预热市场，为项目多争取一点曝光，为后期销售做铺垫。
上述人士称，对上海10万元以上项目的销售情况做过统计，2009年一季度销售约为130多套，2010年大概为76套，而今年一季度只成交了16套。在豪宅交易严重萎缩的情况下，紫御豪庭入市销售也难有表现。
