北京银泰中心商业部分悦·生活购物中心地处CBD中央商务区，自2009年开业以来，定位高端商业，主力商户涵盖爱马仕、卡地亚、杰尼亚、GUCCI等。近日有消息称，开业3年的银泰中心将迎来首次调整，包括连卡佛精品店在内的多家新商户将于下半年开业。
“连卡佛将承租二三层部分面积”
针对目前的招商调整情况，银泰中心招商部人员表示：“目前的在招的主要是服装箱包的品牌，家居、餐饮业态暂时没有太多调整招商需求。”据搜狐商业地产实地考察发现，悦•生活购物中心目前一层、地下一层商铺开业率较高，但二层、三层仍有部分商铺处于封闭状态。其中，钟表品牌积家及珠宝品牌CINDY CHAO在项目一层及三层新承租的商业面积目前正在装修阶段。此外，原本位于二层的雅凡蒂裘皮也在店外贴布了告示，将与5月迁至商场三层。据银泰中心招商人员透露，目前项目的一层、二层以全部租满，地下一层及三层仍有部分面积空置，连卡佛精品店将延续买手制的经营模式，承租项目的二层及三层的部分商业面积。
客流与品牌的双重压力
对于本次的调整，银泰中心总经理朱晓东日前曾向媒体透露，“今年的调整幅度会很大，但我认为及时进行调整才能适应CBD商圈日趋激烈的竞争。”
“银泰中心的竞争压力主要来自于区域内国贸商城及新光天地，这两个项目是现阶段区域内发展最成熟，经营最成功的高端商业，瓜分了80%以上的高端商业消费份额，银泰中心则相对惨淡。”亚洲购物中心协会轮值主席郭增利分析。目前的CBD高端商业格局可以以长安街为分界，长安街以北的高端商业代表国贸商城、新光天地，经营情况明显比长安街以南的银泰中心好很多。对于这样的市场格局，郭增利表示，虽然CBD已是高端商业项目最聚集的区域，但就区域市场细分来说，长安街以北相较于长安街以南更为聚集，这样的区域分布使银泰中心在地理位置并不占优势，区域外的消费者更习惯到商业集中的长安街以北进行消费。同样，大中华区品牌联盟副会长霍小兵也认为，银泰经营惨淡与地理位置上的劣势有一定关系。从商务办公群体构成来说，长安街以南以入住建外SOHO为代表群体的小白领居多，在消费能力上来说，与长安以南有一定差距。
除了客流上的压力，品牌资源方面也同样存在着巨大竞争。戴德梁行董事张家鹏认为：“奢侈品品牌在选址上区别于一般的消费品牌，在一般情况下同一区域内并不会重复开店，就CBD区域而言，高端商业聚集给项目的招商增加了难度。银泰中心现行的定位和国贸三期及新光天地有一定的差异，受体量的限制，银泰中心很难在品牌规划上做到大而全，因此在定位上较区域中的其他项目更为高端，入住了爱马仕这样小众的高端品牌。”
小众线路喜忧掺半
对于调整后的定位，银泰中心方面表示暂时不便过多透露。但据早前媒体报道，即将在北京银泰中心亮相的连卡佛作为主力店之一，由于体量小于金融街店，放弃了在京首店的“全品类”战略，而是集中力量挖掘女装及配饰市场。
郭增利认为，连卡佛精品店的入住，意味着银泰中心的商业定位仍将贯彻“精准消费”小众路线，以此作为与区域内其他高端商业的区别。买手制对于消费市场的变化相较于传统的联营方式，反应更迅猛，能够及时的调整市场方向；同类型的货品也更为集中，有利于培养消费忠诚度；由于有“买手”对货品进行针对性的选择，国外品牌拓展本土市场的风险也相应减少。“作为买手制百货的代表，连卡佛深耕内地市场仍需发展，选择定位相对独特的银泰中心，做精细运作能够有针对性地培养新用户，而不是分流区域内已形成高端消费群体，对项目方及品牌方都是有积极作用的，”郭增利表示。
对于银泰中心的“连卡佛战略”，也有业内人士对此表示持质疑。大中华区品牌联盟副主席霍小兵认为，银泰中心将连卡佛这样的特色商业作为引客主力，无疑是种“同生共死”的做法。就连卡佛本身而言，品牌的买手起着至关重要的作用，而连卡佛的买手更多的来自于香港及境外，对本土的消费市场了解程度不够，严重制约着连卡佛在内地的发展。银泰中心引入连卡佛，经营的好“一荣俱荣”，经营不好“一损俱损”，所承担的风险巨大。
