王健林
“2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。”4月22日，王健林在接受媒体采访时说。
然而，截至2011年底，大连万达集团股份有限公司（以下简称“万达”）已经在全国31个省、自治区和直辖市的61个重点城市投资建设了87个万达广场，其中已开业49个。
同时，万达董事长王健林在公司内部会议上高调宣称，要在2015年超越美国西蒙公司，成为全球不动产公司的老大，要在10年内成为真正的跨国公司。
稳坐商业地产头把交椅、野心勃勃的万达，缘何要降低商业地产比重？它又走过了怎样的扩张之路？
探索订单地产操作体系
1988年，年仅34岁、时任大连市西岗区人民政府办公室主任的王健林，转任负债几百万、濒临破产的大连市西岗区住宅开发公司（以下简称“西岗开发”）总经理。
4年后的1992年，西岗开发启动股份制改造，成立大连万达股份有限公司（万达前身）。随后凭借成功运作万达足球，王健林和他所执掌的万达一夜成名，而真正使万达成为众多城市争相拉拢的招商对象，则缘于2000年大力进军商业地产。
“2000年，万达在长春与沃尔玛合作的商业地产项目的成功，坚定了万达在全国范围内做大型购物中心的决心。2001年下半年，万达就把商业地产这块业务分离出来，专门成立了一个大连万达集团商业开发管理有限公司。”王健林在接受媒体采访时说。
2001年底，万达开始在长春试水它的第一个商业地产项目—长春购物中心，但是仅与沃尔玛的租金谈判就进行了6个多月。而且该项目仅仅是个单店，万达集团随后建设的综合购物中心一般都有6－8个主力店，这让王健林意识到效率的低下和时间的漫长。
经过摸索和商讨，万达与合作伙伴达成共识，形成了以“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”为主要内容的“订单地产”操作体系。截至2004年，万达已经和全球15家跨国企业（其中有8家是世界500强）签订了联合发展协议，协议中约定了包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等。在开工之前，万达要与合作伙伴先签署协议，然后再投入建设，这样便可以降低建成之后的承租风险。
两年多后，万达已经在中国同时发展15个购物中心。2003年底建成的沈阳万达广场，共有500间精品商铺，竣工前就已被350多个业户用6万元/平方米的天价买下。2004年，武汉江汉路万达广场也顺利开业。
第三代万达广场遍地开花
然而从2004年开始，万达却陷入了纠纷的漩涡，虽然提出了“订单地产”等商业地产的金科玉律，同时推出了万达第一代和第二代购物中心，但是其项目却问题频出。
2004年春节前，沈阳万达广场开门营业，由于人流过少，两个月后便开始停业。此后近3年的时间里，广场几次更换职业经理人，更换经营模式、经营方向，但都没有引来人气，经营陷入停顿。
商铺购买者因此认为，万达广场的整个商业氛围，与万达销售广告中的宣传内容不符，涉嫌合同欺诈。2004年下半年，超过50名的沈阳万达广场业主以“销售欺诈”为由起诉万达,并进而向法院提出撤销购房合同的要求。
“万达2004年憋得够呛，差点没挺过去。”王健林在接受媒体采访时坦言。2004-2006年，万达进入了调整期，万达的一些尝试既没有获得市场认可，也没有引来资本的关注。到了2006年，万达在反复权衡后，与沈阳市政府最终作出了“收回商铺，拆除重建”的决定。随后通过谈判回购商铺，并取得了近八成业户的同意。
“过了2006年，忽然感觉什么都顺了，像爬过一个陡坡，面前是一片平坦的高原。”王健林在接受媒体采访时说。这一年，万达将运营总部搬迁至北京，基于城市综合体概念的第三代万达广场在宁波鄞州也一炮打响，万达基于低地价、核心区位、订单式招商等成体系的产业链整合优势，设计出了高度集权的快速复制模式。随后在上海新兴地段推出的五角场万达广场，也获得了巨大成功，开业几年后，五角场商场就成为了“与徐家汇南北齐名”的著名商圈。
