商业地产不是资金永动机 开发商眼光应该放长远

在各方资本势力杀入商业地产，并借种种概念涂脂抹粉包装升级之际，一位商业地产的启蒙策划高手却与本报记者讨论了红灯警报。
　　
　　他认为，2002年，是中国的商业地产元年。当年，国内商业地产的资金比重陡增11.8％；
　　
　　万达集团、香港华润、新希望、银泰等资本玩家纷纷下水，使商业房地产开始进入主流投资者的视野，并对整个经济环境中最有生命力和话语权的一部分力量产生影响。
　　
　　商业街区的形成带动了人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的带动作用，因此，也得到各级城市政府鼎力支持，反过来，使得各地商业地产的蓬勃发展如虎添翼。
　　
　　面对前景如此辉煌的发展机遇，仍处于初级发展阶段的开发商们自然按捺不住内心的躁动，纷纷在中心商业区或准中心商业区大兴土木。同时，铺天盖地的关于财富与梦想的宣传广告也通过各种媒介全方位地冲击着投资者并不太理智的神经。各种关于投资回报的传说不断强化着投资者逐渐膨胀的自信和欲望。
　　
　　其实，真正怦然心动的是卖家———通过局部的销售获得先期开发资金和建设资金，还能够获得足够多的物业；通过出租这些物业又可以获得稳定的资金流；如果能形成连锁，在剥离负资产之后，企业还可能拿去上市———大笔的融资为企业投身房地产这样资金密集型行业提供了前所未有的机遇，有人甚至将商业地产看成是“企业经营的永动机”。
　　
　　商业资本高速圈地以求更大市场份额的客观要求，刺激了商业地产的兴起。可以说：商业地产从来没有像现在这样高度依附于各种商业形态。万达来了，新希望来了，华润也来了，而在他们背后还屹立着对中国市场窥视已久的沃尔玛、家乐福、百安居这样的国际零售业巨头。从某种程度上来说，中国人的思维方式已经使包括沃尔玛在内的国际巨头的开店方式发生巨大的转变，品牌的力量也第一次让开发商尝到甜头。与国际大企业的“捆绑”实际上让开发商感觉到“地主”的味道，甚至有的开发商喊出：向五百强收租子！
　　
　　然而，作为泛商业、泛旅游、泛地产概念的超大项目，MALL是一个长线投资产业，回报期长达10到20年。由于其投资周期长、投资数额巨大，在国外往往由那些实力强大的零售集团、地产财团或基金操作。对于中国企业的“MALL竞赛”，资本实力同样是最关键的考验。
　　
　　按照国际惯例，SHOPPING MALL是只租不售的，而在国内，许多MALL的开发商虽然意识到SHOPPING MALL应该是所有者、管理者、经营者三者分离，但是资金的矛盾使得开发商把商铺一卖了之，使得SHOPPING MALL没有统一的所有者。由于地产开发商并不一定熟悉商业，使得MALL虽然建好，却缺少统一管理，部分超大型购物中心变成了小商品市场。
　　
　　这种以卖为主、分割经营的方式，造成了物价偏高、服务不够统一的局面，进而限制了消费和企业的扩张。尤其由于通过炒作而使售价居高，使未来的租金价格也偏高，对各种品牌企业的进入形成壁垒，而由此产生的这些矛盾直接导致后期管理困难，造成了商业地产面临发展的瓶颈。
　　
　　作为开发商来说，眼光应该放长远。要知道，商业氛围大多是由习惯形成的，不是短期所能够完成的。所以，无论是先行者还是后来者，都应在不断创新的同时，研究市场，做好调研，尊重规律，这样才可能规避风险实现收益。因为，创新既是一个抗风险的过程，也是一个不断试错的过程。只有不断地防错、试错、纠错，才能踏出一条通路来！（消息来源：21世纪经济报道）