2012年3月30日，由中国商业地产第一门户网站——商产网与21世纪·中国商业地产研究院等发起主办的“商业推动地产论坛第七届年会”在广州隆重举行。会议期间，商产网记者独家采访了特易购地产集团地产取得部总监黄华斌先生。
特易购地产集团地产取得部总监黄华斌先生接受商产网记者采访
TESCO在中国共有三项业务：特易购商业（“Tesco乐购”大卖场），特易购地产（“Lifespace乐都汇”购物中心）和国际联采，分别由特易购商业、特易购地产和特易购国际联采公司负责运营。其中，TESCO地产集团成立于2007年，专门负责购买、开发和运营综合商业地产项目，尤其是一站式、大型购物中心。作为一家零售业的传统大鳄，TESCO近几年在中国频频发力商业地产，主要拓展品牌“Lifespace乐都汇”。尽管商业地产利润十分丰厚，但作为一个外来者，风险更是不容小觑。但为何TESCO坚定购地自建势头不减？实属无奈还是主动进攻？
购地自建，冲破大卖场发展瓶颈
黄华斌表示，目前国内的大卖场已经进入了一个非常尴尬的境地，进退两难。
大卖场的购物模式是从国外引进的，在最初是以产品的丰富度、购物环境的开阔作为主要的特色。在一个足够的空间里，能让消费者一站式、家居式的便捷购物，这是大卖场的生存之本。但对目前的中国来说却开始举步维艰，大卖场已经过了购物中心最主力业态的时代。黄华斌回忆：“在我刚进这个行业的时候，大卖场是非常主力的，指哪打哪，需要哪个位置多少面积，开发商都会同意。”但是随着生活需求的提高，大卖场在消费者心中已变得不那么重要。网购、团购慢慢加大，超市的比重慢慢减少，开发商的重视程度也在降低，所以大卖场的物业条件在建筑结构方面得不到应有的施展。
另外在中国进入城市化以后，大部分的大卖场都是在一些商业裙楼里面开发，基本卖场面积5000平米左右，摆放商品却20000种以上。给消费者的感觉乱、挤。随着人们的生活要求越来越高，许多消费者开始对大卖场有偏见，认为卖场里面的商品就是低档货并且购物体验并不愉快。这使得一些高端超市应运而生，令传统大卖场却陷入了一个进退两难的境地。黄华斌无奈的坦言。
再者，购物中心与传统大卖场的定位完全匹配的几率较小。在大部分的商业中心，大卖场和购物中心的客流总是有冲突的。大卖场无论做怎样的装修，拥有多宽敞的空间，面对的永远只会是大众、中端的消费者。“大卖场消费的是目标性消费，满足消费者日常需求是最关键的，我没见过有人会拎着菜篮子去LV买包的”黄华斌调侃道。所以要为大卖场找一个合适的购物中心也是件困难的事情。
为了让大卖场走出在中国的尴尬境地冲破发展的瓶颈，特易购集团选择“购地自建大型购物中心”是掌握主动权，加快对其他零售商追赶的最好方法。
以大卖场为核心的“Life space乐都汇”
“对于特易购来说，超市大卖场永远是我们的主业”黄华斌坚定地说。而“Life space乐都汇”是TESCO地产集团针对中国特易购大卖场的情况，专门打造的一个全新购物中心品牌，集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体，其中TESCO乐购超市一般占据1/3面积，其余2/3面积由家居、KTV、电影院、美食中心等其他品牌分享。
而对于以大卖场为核心的购物中心来说，定位是最关键的事情。如何让购物中心和大卖场的消费者融合一体，如何将大卖场这个业态的消费者深深地挖掘出来去消费购物中心的其他业态。这些都是乐都汇最需要考虑的问题。黄华斌表示，与传统百货商场和纯购物的普通购物中心相比，乐都汇是以乐购大卖场为核心，通过自营的购物中心，把真正家庭所需要的东西补充进去，发展相应的业态。首先，乐都汇购物中心设计就要符合乐购卖场的需求，包括面积、动线、所有的配置、设备、应用等。另外在招商组合方面，会将卖场品类不足的部分，通过外部招商补充起来。例如家纺或家居用品品牌会是重点；餐饮部分，快速餐饮，美食广场之类会是重点；娱乐方面，KTV、电影院的设置都以服务家庭亲友式聚会为主，并会考虑引进跆拳道，瑜伽课，交谊舞等学习机构；服装品牌方面，不会本末倒置的引入国际一线二线品牌，需要引进符合卖场需求、购物中心定位的品牌。这样才能体现乐都汇的卖点和定位。“要做好一个业态，就要把这个业态潜在的消费者深深的挖出来，并不能什么都做，什么都做的结果就是什么都做不好”黄华斌坚持认为。如果乐都汇吸引更多高端品牌进驻，最终带给购物中心的是客源的流失，因为卖场消费者和想买高端品牌的消费者都不会选择在乐都汇消费，他们宁愿去更大更高端甚至更远的百货。
所以乐都汇更注重的是以乐购大卖场为中心，服务所在社区，服务不断成长的中产阶级，为他们提供品质却能负担得起的产品和服务。担任社区邻居的角色，让社区周边居民没事就会去逛，更方便更娱乐性的生活。
