2010年3月份，万科以10.04亿拿下东莞长安镇长青路商业地块，（面积75653平方米），正式开启在东莞商业地产的布局。12月，长安万科广场隆重奠基，宣告东莞万科首个城市综合体项目正式启动。万科广场为何选择落户长安这样的镇级商圈？项目将如何开发运营？东莞万科的商业版图又将如何描绘？近日，商产网记者带着上述备受业界关注的问题采访了东莞万科商业管理有限公司总经理杨卫东先生。
东莞万科商业管理公司总经理杨卫东先生
一、关注城市、关注人、关注人的生活
作为全球最大的专业房地产开发商，万科秉承“关注城市、关注人、关注人的生活”的理念，多年来专注于普通住宅市场的发展，在住宅市场取得了骄人的业绩。
随着城市外延的不断发展，商业在地产开发中的比重越来越大，东莞万科顺应城市的发展趋势及城市升级改造的内在需求，加速提升开发商业地产的专业能力。一方面我们将继续依托传统观住宅开发和拓展社区商业配套，丰富业主的生活空间，另一方面顺应城市发展趋势，有选择的进入一些经济发达的地区开发一些集中商业和购物中心项目。
二、东莞商业亟待升级 长安万科广场顺势而生
东莞万科首个综合体项目选址长安是经过缜密调研的。杨卫东表示，万科选择长安，先后经过近一年时间的深入市场研究，仔细走访东莞各个经济发达镇区，调研深圳、广州、东莞、惠州、佛山几个城市的代表性商业项目，深入与零售行业协会、诸多代表性的品牌、相关政府职能机构等等大量的走访和调研后发现，东莞商业零售市场非常具有特殊性。
第一，东莞市GDP非常高，相关数据显示，2011年东莞市GDP达4735亿元，紧追佛山的6613亿元。其中虎门第一，长安第二，其综合经济实力完全可以支撑其大型商业综合体的发展。
第二，随着“深莞惠一体化”的推进，近两年东莞经济正朝着与深圳经济接轨的方向发展。据悉，穗莞深城际轨道交通网在东莞共设8站，其中长安镇就设有3站。长安万科广场门前就有地铁的站点，随着穗莞深城际轨道等交通网络建设的挺进，珠三角经济发展强镇——长安内聚外联，极速跃升成为东莞连接珠三角的重要门户。
第三，东莞商业最大的特殊性是“多商圈、多中心”的分散格局。据了解，东莞有28个镇，4个行政区，人口、消费群体分散。同时，整个城市缺乏真正意义上的中高端购物中心，高端品牌入驻非常少，所以也导致本地高端消费群严重外流。但是，随着当前商业地产行业以及二三线城市商业的快速发展，高端品牌中国市场拓展策略也在悄然发生改变，它们将目光不再是只盯着一个城市中心，而是将目光转向镇级核心商圈的优质商业项目。总体而言，东莞商业零售市场目前升级空间较大。
长安经济综合实力排名东莞第一、全省第三，而且人口密度也排行东莞第一。在钱和人作为房地产市场两大要素得到满足之后，其地域的地产行业自是供销两旺、租金回报率也相对较高。所以，万科进军长安是理所当然的事情，而在市场升级、商圈变革的绝佳时机下，长安万科广场也就“顺势而生”。
三、斥资千万聘请英国Benoy 设计理念超前8-10年
东莞万科在借鉴了国内众多商业项目成功的经验与失败案例后，充分研究市场特点和市场需求，在把东莞消费分层特点做了深入研究后，斥资千万聘请国际顶尖级商业设计公司Benoy，该公司曾成功打造香港的圆方购物中心和上海的国金中心的商业设计。同时也花费重金聘请MVA作为交通顾问， MVA也是深圳万象城的交通顾问，深圳万象城的立体交通在开业数年后，至今仍是商业领域学习的标杆。通过与Benoy、MVA、AECOM、RBS、NBBJ等国际著名商业建筑及顾问团队的精心合作，长安万科广场首先从设计上就有先天的优势：
优势一、设计元素超前，万科广场购物中心室外采用流线设计，借鉴中国传统的T形钱币的元素，室内采用不规则错层设计，中庭大尺度空间，次主中庭分层退台错位设计，流线性无柱内街设计，拉动并结合了各个楼层商业主动线，店铺展示形象美观，这样的独特设计目前在东莞还是独一无二的，唯一可参照的只有深圳KK MALL。
优势二、交通规划，整个项目地上和地下交通形成“环岛”格局，完美结合长青路周边各个交通要道，有利于车流、人流的送达、循环与分散，同时地下两层将近2400个停车位足以满足停车需要。
优势三、商业规划和品牌组合，无论是品类的配比分布还是人流动线的合理规划，从项目的宏观布局到细微环节，都是精心策划的，用杨卫东的话说，长安万科要打造精品，要精雕细琢，杜绝粗制滥造，目的就是要打造一个在国内可以8-10年不落后的商业项目。
优势四、城市地标，由国际顶级超高层设计公司NBBJ全力打造的超高层写字楼，采用传统中国元素“竹”为设计理念，彰显自信、明晰和优美的强有力形象。这幢地标性建筑体现万科的发展速度以及东莞持续的市场增长。“竹塔楼”将是对万科使命的独特和积极的表达。它也将打造在广东中心地区的新综合功能的高层塔楼的独一无二和全球瞩目的形象。
