随着房地产宏观调控的深入，境内外投资者对中国商业地产的投资意愿继续显著增强。尤其是亚运会后，整体供应量大幅增长的广州更成为交投活跃的主要市场。
继东方宝泰、北亭广场、盛唐世纪等项目相继转让后，南都记者近日再度获悉，经过一年多的谈判，美国保德信房地产基金已于日前成功收购位于广州海珠区的中海光大购物中心项目。据此次交易的中介方仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪透露，本次交易总额20亿元人民币，这“既是广州市场迄今为止最大宗零售物业交易，也是本地首宗外资机构性投资者整体收购的商业物业买卖。”
成交单价每平方米2.6万元
2009年，中海地产在蚬壳电器重组后通过全面收购其股份，从而曲线入主光大地产，并拥有上述商业项目。
据中海地产旗下中国海外宏洋集团（H K .0081）公告披露，该物业属广州海珠区中海橡园项目的商业部分，暂测建筑面积为76021平方米的246套单元。项目共五层的商场设计分别连通住宅楼层、地铁八号线及广佛线和工业大道；其规划业态包括超市、影城、餐厅、服装等内容。目前由仲量联行将担任独家招商代理和商场资产管理工作，最快可以在2012年年底正式开业。
南都记者留意到，根据公告，该项目原转让价格为18.26亿元。“这是单纯的资产转让价格，目前的20亿元，包括了交易成本以及后续的运营费用。”仲量联行广州投资部负责人刘裕通向南都解释。不过即便如此，该项目总交易额分摊总建筑面积后，每平方折算后的售价也仅在2.6万元左右。记者了解获悉，中海橡园项目的另外四栋多层住宅，去年推出市面时，均价已达到2.27万元/平方米的水平。
相对于仅溢价住宅3000多元/平方米的商业物业的平均售价，买方美国最大的金融机构之一保德信房地产基金显然相当划算。保德信大中华区投资总经理黄轩临表示，随着中国经济稳步发展，人均消费力逐步上升，消费者对购物中心水平的期望亦不断提高，购物中心国际化的管理模式及素质正好迎合市场需求。广州是中国三大城市之一，投资环境可说是相当适合对中国发展有远大目标及承担的投资者。
供应量爆发空置率上扬
在持续的宏观调控环境下，五大国有银行去年开始已纷纷压缩房地产贷款规模。鉴于房地产市场形势不明朗，境内外资金、游资明显向商业地产领域倾斜，市场需求显著。另一方面，“广州亚运前后，商业地产爆发性增长，供应量急剧翻番。”广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示，广州商业项目后续运营压力进一步加大。
据高力国际的最新市场研究报告显示，2012年第一季度，广州市虽无大型购物中心落成，市场库存依然维持在262万平方米，但一季度整体空置率环比轻微上升0.4个百分点至11%.其中，越秀区、荔湾区和海珠区市场空置率分别上升了0.5%、0.5%和0.4%；其它各区持平。
高力预计，今年广州将有超过65万平方米新增供应完工入市，届时整体空置率将有明显上升。与此同时，零售商在新店或扩张选址方面将有更多选择，而国内消费市场增速放缓的预期使零售商在做决策时更为谨慎，为此租金面临继续下调的压力。高力国际报告显示，一季度广州市大型购物中心首层平均租金为每月每平方米747元，较上季度下降1 .4%.其中越秀区和荔湾区分别降至每月每平方米881元和630元。天河区持平，在1065元左右。
运营压力PK快速回笼资金
去年下半年开始，大宗商业物业整体转让交易就在广州频繁上演。去年10月信盈集团收购广州市盛塘置业有限公司，旗下“盛唐·世纪广场”为此更名为“信盈城”。该项目是广州东部最大的M A L L，总建筑面积50万平方米。之后，海航收购大学城北亭广场，更名“Y H城”。同月底，天河城收购广东置地旗下动漫星城等三项目。去年底，越秀地产再以9 .84亿元将旗下东方宝泰购物广场转让给香港汇港发展集团。
“事实上，广州商业项目的开发商一直良莠不齐，很多有点小钱或借助关系拿块地就能上马项目，但其后劲不足。有些则没有专业的开发团队，资金、人才、实力跟不上。”黄文杰表示，在这种情况到，如果有资金接手，投资回报水平也达到预期，大部分开发商都会主动放手，快速回笼资金；而个别项目前期没有出手，在后期陷入经营困境后，最终也会被动放手。
记者留意，相对于其它地产商，中海在商业地产领域入市较晚、占比较低，且没有组建专业的团队。在目前宏观调控下，广州项目套现超过18亿元，已符合其投资回报。不过对此猜测，中海地产投资部有关人士没有正面回应。
