万通阵痛
文｜CBN记者 郑浩榕
对于立志转型的万通地产而言，它正处在一个阵痛期。
4月22日，万通地产公布了一季度财报，在2012年头三个月，万通实现营收1.23亿元，同比下降54.49%，亏损了约2300万元。
净利润的下滑其实早就出现在了早前公布的2011年年报中：万通去年营业总收入为48.18亿元，同比增长了35%，但全年3.11亿元的净利润则同比减少了将近1/4。算起来，万通的净利率只有6.5%，远低于行业14%左右的平均水准。
对于一季度亏损的原因，万通公司的解释是“公司所属子公司同期达到交付条件的项目有所减少”，万通地产董秘程晓晞对《第一财经周刊》称，这种亏损很正常，对公司不会产生什么影响。
事实是，对于这家成立于1991年并已于2000年在A股上市的公司来说，多年以来的业绩并不如它的声名那样显赫，公众甚至更乐于关注原万通董事长冯仑又制造了什么新的概念。相比于高调的领导者，重心一向放在中高端住宅开发上的万通，采取的是“低风险、中速度”的策略，这使得它并不追求规模，而且更加看重财务安全。
不过，这家公司却比同行更早地看到了行业走向。相较于2011年年初喊出“向商业地产进军”的其他房地产企业，万通和冯仑本人此前不仅已多次提出商业不动产将是趋势，还强调了要走商业地产的美国模式—在美国，这一模式的代表是铁狮门，它同时也是万通内部认定的标杆企业。
为此，万通走出了试验性的一步。2009年3月，万通控股成为重建后的纽约世贸中心一号楼第一家签约商业租户，以1600万美元的首期租金租用4层楼建立中国中心。这其中包括了纽约市投资基金的300万美元融资。
在这种被万通称为“轻资产”的模式中，开发商扮演的角色就是“导演+制片”—在项目运作中，拿地、开发、运营将会被分成三个部分来操作：在拿地阶段，引入战略合作伙伴，实现股权合作的共同开发，以此降低自有资金投入；而在开发和建设阶段，引入私募基金、银团贷款或信托资金，开发商在这中间收取开发管理费；到了持有运营阶段，开发商负责对项目进行租赁和物业管理，收取管理费，这时候也可引入商用物业孵化资金来加强项目运营管理。最终，在租金和出租率保持稳定后，从而能够通过各种金融产品来吸引更多长期的投资。
简单地说，就是PE投入不动产前期，而公募基金投入长期持有。在过去的几年，冯仑一直在提倡这种地产金融模式，但彼时受限于国内的金融环境，这个模式更多时候还是被当作一种概念。
万通的实验从未间断。从2010年12月开始，万通先是与中金、中鑫嘉业天津商业等的联合体报价25.19亿获得了北京CBD核心区的地块，接着在2011年3月31日，又以15.5亿元拿下上海虹桥商务区核心区的一块地；加上之前在天津和杭州的储备，被外界普遍视为万通在商业物业发力的开始。而正是在获得上海地块的同一天，在位18年的冯仑宣布不再担任万通地产董事长，接任者是在万通地产总经理职位上干了16年的许立。
尽管如此，冯仑仍是万通控股董事长，而万通控股持有万通地产51.16%的股份。冯仑当时表示自己将更加专心于大万通的战略发展与管理，万通控股未来的业务会定位于地产行业的直接投资和基金投资，目标是三年内海外整体上市。对于商业物业转型，冯仑也明确表示，“万通A股上市的公司将按新鸿基模式发展，而控股公司将按嘉德模式发展，成为中国的凯德置地。”
