“雅居乐位于海南的项目一季度整体销售额同比下降32%，受海南楼市进入淡季影响，预计雅居乐难以完成今年360亿～380亿元的销售目标。”5月7日，美银美林在其研究报告中称。
雅居乐地产控股有限公司（雅居乐，3383.HK）一季报显示，实现合约销售金额63.9亿元，合约销售面积52.2万平方米，合约销售均价为1.22万元/平方米。与去年同期相比，这3项指标分别下降了32%、27.5%及6.1%。
“对市场节奏的把握还不是太到位，销售策略比较保守。全年目标能否完成，取决于雅居乐未来是否会采取更积极进取的促销措施。”国泰君安分析师余立峰说。
后期销售承压
5月7日，美银美林将雅居乐的评级由“买入”降至“中性”，理由是预计雅居乐今年销售目标难以完成，海南楼市进入淡季，而云南旅游项目也不会给雅居乐带来更高估值。
该机构认为，在海南传统的销售旺季中，海南清水湾一季度整体销售额同比下降32%，而且由于海南清水湾项目的买家大部分是异地购房者，因此首次置业贷款放宽并不能直接惠及到该项目。
“要完成360亿～380亿元的全年目标，雅居乐必须在余下的时间里，每月取得33亿元的销售额。但在海南楼市已经进入淡季的情况下，仅依靠其他城市的销售，预计其单月销售额难以大幅超越3月时的22亿元。海南清水湾销售的好坏在很大程度上影响着雅居乐全年的业绩表现。”美银美林表示。
最新数据显示，4月份，雅居乐的合约销售额为21.2亿元。
“我们一般是上半年的销售占全年的四成，下半年占六成。”雅居乐相关人士表示，“今年公司计划推出11个新盘，目前已推出1个，剩下的10个未来将陆续推出，对带动销售会有一定帮助。”
至于海南项目的表现，该人士认为“较好”。
“第一季度很多公司的销售都伴随着利好的出现而反弹，但雅居乐却下跌了三成，表现不是太理想。”余立峰说。
他表示，不少房企都利用政策稍稍放松的机会在第一季度加速出货，但雅居乐仍像往年一样把重心放在下半年，“但下半年楼市政策和销售前景都存在较大的不确定性。”
降价空间巨大
在3月份的业绩发布会上，雅居乐高层公开表示，由于公司的土地平均成本较低，大概只占平均售价的12%，因此倘若市场继续萎靡，公司仍有降价的空间。
“我们已经减价10%～20%了，如果市场继续变化，我们可以再降10%，这对我们的利润空间影响不会太大。”雅居乐主席陈卓林说。
雅居乐在近期部分项目的销售上确实做了一些价格让步。例如，雅居乐剑桥郡近日推出的60套房源，相比此前有1000元/平方米的降幅。4月底开盘的雅居乐城南源著以价换量效果明显，3天销售额超3亿元，首期货量去化率达8成。
城南源著的一个显著特点是主打中小户型，以首次置业的刚需消费人群为目标客户群。
这也是今年雅居乐的一个重要产品策略。上述雅居乐相关人士介绍，以往海南清水湾主要面向较高收入阶层，“未来将针对市场变化推出更多中小户型。”
据了解，雅居乐2012年的合约销售面积目标约为316万平方米，按360亿～380亿元的销售目标计算，其项目销售均价在1.1万～1.2万元/平方米之间。
“根据今年的市场形势，雅居乐的销售均价应该比去年的10144元/平方米略低些，在1万元/平方米左右更为恰当。”余立峰说，“从大势来看，均价应该调低才有利于去化。”
