高价拿地，高价造豪宅，不顾资金风险快速扩张的激进发展策略为绿城种下了苦果。
绿城以重资产模式和传统地产思维为主导，而管控、金融等层面杰出人才的缺失或许正是绿城屡屡陷入债务危机的重要诱因。
绿城陷入内忧外患之中，继两大评级机构相继下调其信用和债务评级后，近日其离职员工又发表万言书，直指绿城内部一系列问题。
离职员工发万言书
“今绿城之困，虽缘于外，实因于内。人、治、略，均有可察可省之处。”这并非诸葛亮的《前出师表》，而出自于绿城一位离职员工以文言文撰写的《谏宋公疏》。这篇谏言绿城董事局主席宋卫平的“万言书”吸引了地产行业的超高人气。
在这位绿城离职员工眼中，绿城公司内部存在很多弊端，包括“人忧、治患、略虑”三方面问题。此外，这封万言书还直指绿城高层结构存在的重大缺陷。
宋卫平曾经开玩笑说，“如果绿城有10个执行董事，7个都是负责营销的，另外3个则是管工程建设的。”有媒体对此评论说，宋卫平的戏言折射出绿城文化的偏颇，过于倚重销售和建设，依然是以重资产模式和传统地产思维为主导，而管控、金融等层面杰出人才的缺失或许正是绿城屡屡陷入债务危机的重要诱因。
不久前，穆迪宣布下调绿城中国债信评级，称绿城中国继续面临200亿元短期债务（其中包括约45亿元信托贷款）危机。截至去年年底，绿城的现金余额仅为59亿元。除了穆迪之外，标普也在日前下调其评级。
“由于限购令尚未放松，同时紧缩的信贷环境继续抑制一二线城市高端住宅的需求，而绿城在这些城市有大量项目，所以短期内其疲弱的业绩较难恢复到过去的正常水平。”穆迪分析师邹吉明表示，如果绿城未能为到期债务安排新的融资，其评级可能会被进一步下调。
在穆迪发布消息之后的5月8日，绿城披露了4月的销售业绩，共销售809套，销售面积约22万平方米，销售额为36．7亿元。前4个月累计销售额为98亿元，其中19亿元为协议销售额。也就是说，今年以来通过销售获得了79亿元收入。
尽管绿城CFO冯征在5月8日对媒体强调，包括一个月前出售给SOHO中国的上海项目，绿城在已经出售的6个项目上回笼了近60亿元的现金，考虑到项目本身的贷款，对现金流的影响可以达到120亿元，财务状况有了很大改善。但是仍有投行人士表示，对于一个通过不停卖项目来缓解资金压力的房企，银行等借贷方是否同意债务续借和展期很成问题，尤其是在两大评级机构都下调评级的情况下，可能会引发一系列负面的连锁反应。
就上述问题，记者于5月14日数次致电绿城集团拟了解情况，但对方电话一直无人接听。
成也激进 败也激进
高价拿地，高价造豪宅，不顾资金风险快速扩张的激进发展策略为绿城种下了苦果。业内人士在接受记者采访时说，在房地产市场好的时候，绿城激进的发展策略也许是顺风顺水的，但在楼市调控高压之下，绿城要为其激进策略付出代价。
5月14日，中国房地产信息集团研究总监薛建雄在接受本报记者采访时说，绿城现在最大的问题就是产品过于高端，结构过于单一，如果其产品结构得不到改变的话，就解决不了目前存在的问题。
“不过，没有公司是完美的，每个公司都有自己的特点，对于绿城来说，其离职员工所说的也不一定全面，最起码绿城现在的执行力还不错。”薛建雄告诉记者，有人指出绿城管控、金融方面人才缺失导致其屡屡陷入债务危机的观点也不一定准确，对于绿城来说，就算不缺乏管控、金融方面的杰出人才，也解决不了现在面临的问题。
“豪宅开发商的特点就是受市场影响很大，我们看到很多香港的豪宅开发商，在市场不好的时候，其项目10多年都卖不完。”薛建雄对本报记者表示。
中原地产市场研究部总监张大伟14日在接受记者采访时认为，其实每个企业都或多或少存在与绿城类似的问题，尽管这位离职员工口中的绿城存在不少问题，但绿城现在依然是中国排名前列的开发商。总体来说，绿城最大的问题是发展策略过于激进，做了不少超出自身资金实力的项目，最终导致资金链紧张。
“其实，绿城能发展到现在也是跟其激进的策略有关系的。”张大伟告诉记者，一个很明显的例子就是当年的顺驰，其激进的策略在房地产市场好的时候的确帮助企业取得了很大发展，但由于其没有判断好大势，导致其因为调控影响而出现倒闭。“中国的房地产市场还是政策市，我不认为绿城没有好的管控和金融人才，否则它早就出问题了。”
张大伟认为，同样，绿城出问题还是跟大环境有关系。在调控的大环境下，绿城这种激进的策略更容易出问题。而且由于绿城主要做高端产品，而高端市场在这一轮房地产调控中受到的影响最大，而中低端市场在这一轮调控中并没有受到太大影响。所以很多主攻中低端市场的开发商今年前4个月的业绩同比还是上涨的。
“在本轮房地产调控之前，绿城激进的发展战略应该说是非常适合市场的，但是其产品结构过于单一，占有的区域市场也正好是这一轮调控的重点，因此绿城受到的影响也最大。”张大伟告诉本报记者，其产品结构和大环境导致绿城销售受阻，资金回笼压力增大，这是绿城最大的失误。
张大伟还对记者表示，从目前情况来看，绿城处于举步维艰的状态，但是其现在所做的转型也并不成功，主要原因是受困于其高负债率、资金压力过大，转型也不太容易。
