一直是行业龙头的万科，眼下似乎遇到了一些麻烦。
在各房企的4月月报中，万科销售额同比环比均出现下滑，位居保利、恒大之后。刚刚经历了安信门、高层换血的万科，如其总裁郁亮所说，正经历“中年危机”。
这一场危机，也折射出整个楼市处于转型之际的困惑与取舍。
楼市转型之际，遇到了诸如人才流失、管理转型、产品线多元化等问题，对习惯建造住宅的企业而言，是个挑战。
“内忧外患”危机频发
万科4月月报显示，公司实现销售面积76.7万平方米，销售金额74.4亿元。2012年1-4月，公司累计实现销售面积377.6万平方米，销售金额385.1亿元。销售金额环比下降35.42%，同比下降5.82%。
尽管万科4月销售金额在同比环比上双双下滑，但销售面积却同比增加13.13%，可以看出万科跟随大势而作出了一些价格让步。不久前，位于三林板块的万科五玠坊开盘，报价32000元/平方米，业内直呼“真便宜”。
然而，在万科应对环境作出一些调整的同时，其他房企却长势迅猛。
保利地产4月实现签约金额91.48亿元，恒大集团紧随其后，达81.9亿元，都超过了万科。中海地产4月销售额增长45%，销售额达港币118.8亿元，这是中海自2009年6月以来单月销售金额首次超万科。
后有追兵，前有围堵。
2011年，王石远走哈佛，被称为“郁元年”的时代开始，却恰逢宏观调控介入，对楼市产生十分大的连锁反应。
限购限贷一出，很多置业者或投资者被挤到门槛之外，开发商面临资金链紧张的困境。一旦房产企业缺钱，整个行业便都弥漫着一股悲观气息。由此，降价消息、质量问题大量地在这个节点被爆出。
今年2月中旬，国内某建材专业杂志副主编在凯迪社区发帖称“安信地板刻意造假、以次充好，向万科、中海、龙湖等多名开发商提供甲醛严重超标劣质毒地板”。作为龙头企业，万科尤其在这一事件里成为众矢之的。
一次“安信门”事件尚可补救，重要的是如何避免更多的安信门事件，这便牵连到另一件让郁亮头疼的事。去年一年，万科有徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银等高管相继离职。今年4月，有万科深圳公司副总经理陶翀富以及深圳公司营销中心总经理罗霆离职，选择自主创业。对此，郁亮笑称万科遇到了 “中年危机”。然而，标杆房企内部的中高层连续流失，无疑反映了企业文化在适应新环境上的矛盾，比如经理人制度缺乏激励机制、“住宅标准化”对于员工激情和开拓力的制约等等。再而，宏调环境下销售额的缩水，或许也无法再支撑庞大的管理成本。
无独有偶，近日绿城一位离职员工公开披露了一篇《谏宋公疏》，从“人忧、治患、略虑”三方面直陈绿城内部管理的种种弊端，声称绿城“高层结构缺陷重大”。
石亮之争折射转型
万科不仅是中国的龙头房企，也是全世界最大的房产企业，其2010年营收已达千亿。对此王石以10%的复合增长率计算，认为到2020年万科规模将达3000亿元。
事实上，2011年全年万科营收未能再破千亿，仅为717亿元。宏调显示出了对企业成长强大封锁力。豪言壮语似乎打了水漂。由此，也引发了高速增长的万科的转型之问。
万科的增速是否在减慢？是否到了增长周期的顶点？是否要转为多元化？是否应搭建新的平台模式？
王石与郁亮之争，某种程度上代表了万科的转型之争。而万科的转型之争也暗示了房产企业的发展困境。多年以前，万科精神教父王石曾尝到“住宅专业化”的甜头，因此声称专业化是“万科的唯一出路”。但公司4月业绩显示，其于4月新增加5个项目，而这5个项目基本用作商业旅游地产开发。或许外部条件已经改变，过去的经验不一定能适应今天的环境。郁亮曾对媒体表示，随着楼市调控的常态化，住宅将日益回归基本的居住属性，依靠房价快速上涨的发展模式难以为继。对于万科这类规模型房企而言，适应行业经营环境的变化，则是必然趋势。
同时，多元化经营显然势不可挡，在全国排名前20名的大型房地产开发企业，目前均已进入了商业地产领域的开发。
另一份数据来自国家统计局发布的统计公报：2011年中国全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%；办公楼投资2544亿元，增长40.7%；商业营业用房投资7370亿元，增长30.5%。
进军商业地产或旅游地产，已不是“多元化”与“专注化”的争执，而是如业内人士所称，成为一种“行业自救”。只不过，商业地产这碗饭也并没那么容易吃，21世纪不动产的统计数据显示，截至2011年年底，上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上。铺天盖地的综合体、同样高企的商业地产的库存量、后期运营的风险，都是新航道中的暗礁。
