房地产调控无丝毫松动的迹象，房产税或在全国大面积铺开。在房地产企业一片风声鹤唳之时，佳兆业集团控股有限公司(HK.01638，以下简称佳兆业)却上调了今年的目标业绩。这个在同行看来有些“另类”的举动背后，有着怎样的商业逻辑？
佳兆业从一个民营企业发展为上市公司、从单一城市向全国布局、从年销售额只有10亿元向年销售额153亿元飞跃，在严峻的市场环境下，佳兆业在业绩上的“弯道超车”有何秘诀？
带着上述种种疑问，5月18日上午《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访了佳兆业地产集团成都公司董事长喻维选。
在喻维选看来，规模迅速扩大，主要是公司把握调控下关注刚需的趋势，走高性价比的路线并奉行快速开发、销售、周转，以及城市更新双轨并行的策略。他认为，调控将成为常态，在中央调控投资和投资性需求的抑制很坚定的情况下，地产企业应该大力关注刚性需求，尤其是关注首次置业的需求，掌握政策的脉络。
采用“双轨战略”
NBD：2011年是地产调控非常严厉的一年，请问在此种背景下佳兆业的业绩如何？
喻维选：2011年佳兆业集团完成合约销售金额153亿元，同比增长52%；完成合约销售面积218万平方米，同比增长149%。公司实现收益108.35亿元，相比2010年的77.56亿元，同比增长40%。这是继2009年上市以来，佳兆业连续3年实现业绩快速增长，公司销售规模复合增长率76%。
NBD：佳兆业实现“弯道超车”的秘诀是什么？
喻维选：主要是佳兆业采取了“双轨战略”，即以快速周转为核心，将业务版图延伸至二三线及以下城市、集中刚需、合理议价等经营战略，以及紧密配合地方政府在城市化进程中担当的运营商角色。正是这种双轨战略相互配合，使佳兆业保持了业绩高增长。作为项目来讲，从不捂盘，不惜售。NBD：能否介绍一下佳兆业的“双轨战略”？
喻维选：“双轨战略”是指快速开发、销售、周转与城市更新双轨并行的策略。2011年销售业绩目标的完成，得益于准确的产品定位，在产品设计上针对二三线城市规模庞大的刚需市场需求。在2011年的销售情况中，刚需产品的销售套数比例90%，面积比例为80%，金额比例为72%。佳兆业去年最快的项目从拿地到开盘只有6个半月时间，即使是一些销售标准要求较高的地区，可能就再多两个半月时间。在市场波动明显的情况下，2011年公司去化率达到70%，明显高于行业平均水平。
NBD：地产调控丝毫未见松动迹象，请问佳兆业今年的业绩目标有何变化？
喻维选：在2012年市场普遍预期不明朗的时候，佳兆业业绩增长至165亿元，比去年增长10%。今年前两个月是传统淡季，但公司销售情况有较大突破，已完成合约销售16.09亿元，完成今年目标任务的约10%。2012年整体在建面积将略高于2011年，预计去化率将维持在70%。
NBD：佳兆业在管理模式上有何特点？
喻维选：佳兆业使用“扁平化、集权化、动态管理化”的管理模式，管理层级清晰，并且有完整的考核机制作为保障。高效团队使得佳兆业真正体现了高周转的运作，六个半月就能够让一个项目开盘，并且销售业绩挤入当地市场的前三甲，比如在株洲、成都、长沙、南充等地，成为成长性良好、架构合理的企业。
