粤派地产大佬朱孟依处事低调，近年来更难觅其身影。近段时间朱孟依及其公司却动作频频，不仅自掏腰包3000多万购买自家地，更是通过金隅股份频频套现超15亿元，在楼市深度调控之下，旗下高端产品线销售形势严峻，此举直接被业内指成短期债务紧迫。
然而走高端路线，大盘操作，挥军北上，曾经首屈一指的粤派开发商，朱孟依执掌的合生创展（000754，HK）在全国房地产商销售前十位置早已不见踪影，2011年的销售额更是不足百亿。记者注意到，朱孟依出手拿下合生位于广州和天津地块，空置竟长达十年，当地楼价地价早已成倍翻翻，其未来利润收益不言而喻。
然而此次左手倒腾右手的买卖意欲何为？热衷大盘操作，部分项目开发十年时间仅开发三成左右，是其战略要求还是坐等升值？
空置十年 溢价超十倍
朱孟依作风神秘，但似乎很喜欢倒腾左右手买卖，曾以33亿元整合家族土地资源。2012年11日，执掌的合生创展发公告称，朱孟依以3000多万的价格拿下广东华南新城以及天津京津新城两幅空置地，未来将用作别墅开发。
公告显示，广东华南新城地块位于广州华南新城项目区域(南村镇华南新城B2地块)的一空置地，总体量约9300平方米；天津地块位于天津市宝坻区周良庄镇宝白公路西侧的空置地，处于合生开发的京津新城项目地区，总地盘面积约6500多平方米，两幅地块土地使用期均将到2072年满。
对于上述地块，朱孟依将分别支付2925.8305万元以及250万元。记者注意到，上述两幅地块公司在2002年就已拿下，目前仍是空地的现状，单从拿地时间以及开发情况来看，根据国家相关规定地块早已涉嫌闲置。
国家规定：对于拿到土地使用权后，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地或两年之内未动工及投资不足25%等的地块均可认定为闲置地块，开发商不仅需要缴纳土地价款的20%的闲置费，若闲置满两年或将无偿收回。
对此合生方面解释为，出售的广州地块，实为整个华南新城项目地块，由于开发量大，开发时间肯定会持久，大盘操作都是如此，并不存在违规的问题。
但该地块是否同华南新城项目一同批地，公司方面并未给予明确的回答。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，此地块当初拿地价格与现在的地价相比较，早已经上涨不止一二倍，即使不开发转手让给其他房企，未来开发的产品也可获高利。
根据公开资料查询，2002年左右，华南新城周边区域楼盘售价仅约4000元/平方米。该项目现场一销售人员对记者表示，目前仍有部分尾货再推，数量不多，售价大概在1.5-1.7万元之间。根据公告，出售的广东地块市场估值约2916.57万元，总的地盘面积9347.98平方米，折合楼面地价已达到3120元/平方米。而紧邻该项目，且同一时期开发的项目开发商曾公布一地价成本300元/平方米左右。若以此计算，经过十年时间，仅土地价值就溢价近十倍。
广州房地产专家邓浩志表示，地块项目足够大，一来不可能短期全部推出货量，二来市场也消化不了，开发商必然要分期开发，随着开发进度，导致后来部分地块仅通过土地溢价就可获取较大的增值空间。
开发缓慢 十年开发约三成
邓浩志说，现在来看主动通过囤地升值的开发商很少，资金成本太大。通常在未成熟的区域，往往圈一块很大面积的地，很慢很慢的开发，使得后面地块通过土地增值收益就获取较大的利润回报。
按理说经过十年开发的成熟大盘，周边配套应该相对完善。但记者在华南新城踩盘发现，这个2000年左右就已开发的大盘，迄今为止周边环境不佳，没有统一的大型市政配套，整个项目处于当地村镇包围。走进小区才感觉这是一个大盘。
据该楼盘附近的中介邱小姐介绍，这个楼盘新货不多，基本都在清尾货，建设基本都已完毕，新的开发地块离目前的华南新城较远，可以说享受不到这边内部学校等配套。
根据合生创展提供华南新城开发投资情况显示，目前公司该项目竣工和在建总建筑面积70多万平方米，而160万平方米为未开发的土地储备。初略计算，经过十年时间，整体项目开发仅三成左右。相比富力、碧桂园这些同类的粤派开发商来说，其进度不可同日而语。
楼市政策多重调控下，不少开发商采取快速周转，回笼资金。而合生创展这一策略是其公司战略要求还是故意放缓，坐等升值呢? 对此合生仅认为，公司一直秉持稳中求进的发展策略，注重资产的增值与优质化，有着良好的资金策略安排和比较充裕的主动选择空间。
然而华南新城开发缓慢仅是其合生创展旗下大盘开发的冰山一角。位于广州海珠区，合生最具代表性的珠江帝景项目，经过十年左右的开发，目前仍有地块未动工，而当前售价已高达3万元/平方米。
有数据显示，2002年期间广东出让88平方公里土地，收取出让金94亿元，折算平均地价107元/平方米，华南板块的地价约在100元/平方米左右。一资深地产人士透露，在广州不少的郊区大盘中，曾通过赚取土地溢价钱的开发商不在少数，甚至不少企业宁愿缴纳闲置费，享受土地升值带来的好处。朱孟依掌控的合生创展以及珠江地产旗下，在广东区域拥有不少的大盘项目，合生创展由于是上市公司，对于信息披露更为严格，而作为珠江来说，非上市公司信息透明度低，有些项目一拿就上千亩，开发多年，明显项目推进缓慢，通过土地价值获益。
