REITs地产和商业三位一体

中国房地产行业的变革与分化终于出现了。
　　
　　“房地产金融”，“商业地产”已然成为这两年房地产业的时尚物语。例如大连万达集团的商业地产经历了早期的探索和整体出售时的阵痛与甜蜜，又开始了全新的尝试；万通集团更提出由“香港模式”向“美国模式”的转变战略；金源集团分布于北京、重庆、昆明的大型购物中心(SHOPPING MALL)，总投资已经高达93亿元。
　　
　　一切都还刚刚开始。
　　
　　7月12日，亚太区房地产投资信托基金2005年会在北京举行。这是一个房地产金融方面的盛会；8月初，博鳌·２1世纪房地产论坛2005届年会，参会的是清一色的地产界人士；9月2日，北京中国购物中心年会，会上缺少金融与房地产的主流人士参加。
　　
　　很明显，金融、地产、商业依然处于各自分割、自娱自乐阶段。
　　
　　但市场却向金融、地产、商业提出了要求：三者要达到高度的、深层次的融合。房地产金融与商业地产，核心的内容就是融合。这种融合涉及三个领域，机会很多，难度很大。
　　
　　在金融、地产、商业之间，金融处于顶端平台，房地产居中，商业处于其下，由此构成了一个价值链。房地产连接两端，故而出现了房地产金融与商业地产的说法。在这种说法里，房地产居主导地位。
　　
　　中国房地产发展20年来，其运作模式沿袭了香港模式，原因很简单，中国房地产的产业化是从深圳开始萌发的，而深圳就是向香港学习的。这种模式又从深圳传承到海南、广西北海。1993年宏观调控，海南、北海的人全部突围出来回到内地，把香港模式的种子传播到全国各地。
　　
　　中国是全球最大的引进外资的国家之一，但除了近邻的香港、新加坡、台湾等国家和地区之外，几乎没有欧美的房地产开发商来中国投资，来分享中国房地产暴利的机会。后来人们才发现，欧美的房地产行业不是这种运作方式。老外没机会赚到这个钱。
　　
　　最近，外资终于来了，但来的不是房地产公司，而是金融机构。我们这才意识到，在美国，房地产是金融的一部分，是被基金化、证券化、金融化了的房地产。所以，一旦人家一进来，我们就显得目瞪口呆、不知所措。
　　
　　以购物中心为例：投资购物中心是近几年最热门的投资行为。购物中心是中国房地产的新物种。这个物种的引进必须有适合它的生态环境和完整的生物链。
　　
　　中国的房地产是以住宅为核心的房地产，住宅产品投资的推出方式是将住宅卖给零散消费者：投资——升值——变现。所以很多人都能成功地成为开发商；当住宅开发商开始投资商业地产，或者是在大量住宅产品中夹杂商业地产时，往往由于不了解商业地产运作，导致产品不符合商家需求。这就是行业没有细分所带来的投资开发瓶颈。
　　
　　只有将金融、地产、商业进行有机融合，建立这三个节点紧密联系的价值链关系，才能做好购物中心。最成功的典范就是美国的西蒙。
　　
　　西蒙是什么？它既不是沃尔玛这样的零售经营商，也不是大连万达这样的购物中心投资商，也不是铜锣湾这样的购物中心运营商。
　　
　　目前中国还没有一个跟西蒙一样的机构。西蒙是购物中心REITs(房地产投资信托基金)的管理公司。它是金融、地产、商业管理的综合体。它通过资本市场不断融资来开发、收购购物中心，是房地产金融的角色；同时它又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整，业态规划、整合零售来提升商业运营能力，使租金收入稳定、持久、提升。
　　
　　西蒙能做到这个水平全赖美国有庞大的REITs市场，既能变现退出，又能投资融资，运用自如。
　　
　　这才是中国房地产金融的方向，也是商业地产的方向。
　　
　　金源集团、万达、铜锣湾，以及市场大潮中不断涌现的商业地产开发商，若不走上这条道路，依然会继续苦恼。
　　(来源:21世纪经济报道　作者系上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长)