率先由住宅转型商业地产的万通地产，却面临五年来首度亏损。原因何在？万通成都公司土地储备不足。万通成都战略何在？销售存量稀少，立体城市项目声势够大，却又悬而未决……种种迹象表明，万通正在经历创新转型中的种种“痛症。”
曾高调入蓉的万通地产，如今在成都的发展正经历一个特殊的时期。万通地产最近一期公布的一季度财报显示，在2012年头三个月，万通实现营收1.23亿元，同比下降54.49%，亏损了约2300万元。这是万通地产五年来首次出现亏损。
在成都，万通地产几近停滞的销售状况同样预示着利润持续下滑。万通•红墙国际已完成销售，万通•金牛新都会临近销售末期，而位于人民南路、合作开发的万通中心项目则迟迟陷于前期阶段，之前备受关注的“立体城市”项目亦因种种原因悬而未决。
万通地产正经历从传统地产商到商业地产运营商转型的阵痛期。
首亏2300万
不断尝试创新的万通，曾大胆调整，首亏2300万或许正是其创新付出的代价。
4月22日，万通地产公布了2012年第一季度财报：在2012年前三个月，万通实现营收1.23亿元，同比下降54.49%，亏损了约2300万元。
净利润的下滑其实早就出现在了较早时间公布的2011年年报中。该年报显示，万通去年营业总收入为48.18亿元，同比增长了35%，但全年3.11亿元的净利润则同比减少了将近1/4。算起来，万通的净利率只有6.5%，远低于行业14%左右的平均水准。
对于一季度亏损的原因，万通公司的解释是：因去年年末再次发生处置子公司的交易，造成投资收益大幅减少，投资亏损为3483.07万元，上年同期投资收益为1.3亿元，同比减少127%。对于归属于上市公司的净利润大幅下降的原因，万通地产管理层在一季度财报内则解释为“公司所属子公司同期达到交付条件的项目有所减少，净利润相应降低”。
“万通没有问题，一切正常。”在回应记者置评要求时，万通集团董事长冯仑如是说。由于身在国外，冯仑没能进一步展开讨论。记者之后联系了包括北京万通立体之城投资有限公司市场品牌总监孟一凡，万通地产公关部张志玺在内的多位人士。截至记者发稿时止，万通地产并未正式回答记者关于五年来首度亏损的提问。
“净利润负增长主要源于非经常性损益。”西南证券股份有限公司研究员肖剑在接受媒体采访时称，“若扣除非经常性损益后，该公司净利润增速为57.73%。”
在尺度兴业地产代理有限公司总经理尹平看来，这是万通试图革新的必然代价，“万通在尝试创新，提高技术含量，不是靠量来取胜，而是靠质来取胜，这可能就是它的精髓吧。这样盈利的效率可能会更高。”
创新的代价显而易见，值得注意的是，万通2012年一季度季报显示，净利润同比大降约3953%。公司商业物业租金收入仅占总收入的2.2%，难以弥补销售收入下滑的缺口。
与此同时，万通在住宅领域的销售也遇到了难题。万通的住宅产品本身就定位于中高端，在当下的政策调控中并不讨好。成都思源经纪市场研究中心孔祥虎表示，从万通的产品结构上来看，以高端改善型定位和投资属性较强，这样的话，其业绩必将受到更大的影响。特别是在2012年刚需主导市场的形势之下，其影响更大。
转型商业阵痛
新鸿基+凯德，这是冯仑对万通未来规划并正在尝试的一条道路。
当前的数据和事实一再说明万通转向商业地产后步履维艰。
实际上，万通地产早在2010年就开始尝试进军商业地产。万通和冯仑本人不仅已多次提出商业不动产将是趋势，还强调了要走商业地产的美国模式——在美国，这一模式的代表是铁狮门，它同时是万通内部认定的标杆企业。
为此，万通走出了试验性的一步。2009年3月，万通控股成为重建后的纽约世贸中心一号楼第一家签约商业租户，以1600万美元的首期租金租用4层楼建立中国中心。这其中包括了纽约市投资基金的300万美元融资。
万通的实验从未间断。从2010年12月开始，万通先是与中金、中鑫嘉业天津商业等联合体报价25.19亿获得了北京CBD核心区的地块，接着在2011年3月31日，又以15.5亿元拿下上海虹桥商务区核心区的一块地；加上之前在天津和杭州的储备，被外界普遍视为万通在商业物业市场发力的开始。
2011年，万通地产正式提出了由住宅开发领域向商业物业转型的战略，开始在商业物业上集中发力。按照计划，到2015年，万通将投资150亿元，开发超过100万平方米的商用物业，持有超过50万平方米的投资级商用面积，年租金收入的目标是11亿元。
但商业地产转型并非一帆风顺，万通地产确定学习新鸿基地产转型所采取的“以售养租”方式，以平衡现金流。“美国模式”让万通地产面对庞大的商业物业持有计划时，资金链面临严峻的考验。
2011年万通实现主营业务收入46.78亿元，其中物业出租收入仅为1.06亿元，占比仅2.2%。这意味着，房地产销售收入成了公司营业收入的绝对贡献者，物业出租收入占比几乎可以忽略。
至于投资型持有物业占总资产20-30%的目标，短期内更难以实现。根据去年万通财报，投资型房地产仅占总资产的6-7%，且这部分房产账面价值较2010年年底不增反减。
中原地产华西区域董事总经理庄泽宝就此表示，在“美国模式”里面，开发商更多扮演一个运营商的角色。这种模式有一定优势，但是究竟适不适合在国内发展，还得视具体情况而定。美国房地产相对成熟，而中国的地产开发大部分利润都体现在前期里，体现在投资决策和土地的关系上。当然，后面的运营也很重要，但运营的利润其实并不高。因而这种模式在国内的发展空间可能不是很大，毕竟没有美国那么成熟的环境。
