房地产调控给市场带来哪些变化？下一步的调控政策会怎么深入、怎么进行？“后调控时代”，房地产企业该如何调整和应对？第四届大连·中国经济论坛上，嘉宾们把脉中国房地产行业的发展发向。其中，住建部政策研究中心主任秦虹表示，通过这次调整，专业化能力强和品牌认知度高的企业市场占有率在逐步提高，而那些各行各业只要有钱就冲到房地产行业捞一把的企业正在退出市场，“如果你有非常好的经验积累和人力资金的资源，未来的市场是属于你们的，你们是可以坚守的，因为中国的房地产市场没有到掉头往回走的阶段。”秦虹指出。
中国的房地产市场没到掉头走的阶段
中国市房地产市场，无论是住宅地产、还是商业地产、或是旅游地产，甚至于其他产业地产，都面临着有空间，这样的空间哪些企业有呢？是那些专业化能力比较强的企业，也就是说一个房地产企业，无论是在住宅领域还是在商业地产，还是在旅游地产，你有很多年的经验积累，你有非常好的团队，你有这方面非常好的经验的积累和人力资金的资源，未来的市场是属于你们的，你们是可以坚守的，因为中国的房地产市场没有到掉头往回走的阶段。
但是虽然你也在做房地产，你手下没有这么丰富的，你的经历中没有这么强的专业化，没有这么强的专业化团队，怎么办呢？我觉得你可以转型作为一个投资人，你也是有优势的，因为你做过房地产，你看一个项目的时候知道这个项目的风险在哪里，盈利在哪里，作为一个投资人来投，不一定住宅一定要转商业，做一个陌生的，旅游、养老你更加不熟悉的领域，我觉得你可以转型作为投资人的转型，有专业化能力留下来继续做，未来的市场是你们的，没有这么强的专业化的能力，你就做投资人吧。
在谈到调控给房地产市场带来的变化时，秦虹表示，这轮调控已经持续了两年多的时间，应该说到目前为止我们看到市场出现了一些变化。
第一个变化：通过这次调控把房地产市场住宅市场里面的投机炒房的需求基本挤出去了。通过什么办法呢？一个是46个城市的限购，家庭有两套房以后，不允许买第三套房，外地人没有纳税不允许买房。还有全国性的第三套房不贷款。投机炒房怎么赚钱？如果没有杠杆投机炒房是赚不到钱的，投机炒房的需求第一没有机会，第二没有条件，所以现在市场上尽管成交量比去年同期负增长13%左右，但是毕竟还有成交量。谁在买房？现在买房者为投机买房而炒房的人少了，基本没有了。市场上基本上以刚性需求为主，把投机炒房的需求挤出市场也是这轮调控促进房地产市场健康发展的一个重要内容。因为过去市场上充斥着一些投机性需求，市场的不健康因素主要是指这些部分。
第二个变化：从2005年以来，除了2008年，到2010年，房价快速上涨的势头终于得到了遏制，过去几年各个城市房价上涨幅度还是比较大的，怎么衡量上涨的势头呢？就是和人群可支配收入增长相比，大大超过了人均可支配收入增长的速度，这次房价上涨的势头终于得到了遏制，部分城市的部分项目出现了向下的调整，被炒房推高的房价也出现了一定的回调，这也是一定的成果，要想让房地产市场健康发展，如果能够持续的、良好的利用好未来的发展空间的话，就不能透支这个空间。
第三个变化：经过这轮的调整，这个行业的整合、转型正在开始出现。制造业企业的老板更多的是思考怎么创新他的产品，怎么更多的占有这个市场，怎么把他的产品做得更好，不至于被淘汰。我们的房地产企业最关心的是什么？怎么拿地、怎么找钱？根本不需要找产品，因为太好卖了，什么样的产品都能卖出去，只要拿到地、只要找到钱就能赚到钱。通过这次调整，专业化能力强和品牌认知度高的企业市场占有率在逐步提高，而那些各行各业只要有钱就冲到房地产行业捞一把的企业正在退出市场。
第四个变化：应该说这次调控，国务院把保障性住房放在调控政策里面的重要内容，这样也使过去我们很多年保障性住房规模比较小的情况得到改观，按照国家规划，“十二五”末期的时候，城镇家庭住在保障性住房的家庭占到20%左右，如果能够实现，这是比较大的改变，低收入家庭，甚至中低收入家庭，就有机会通过政府的帮助解决暂时的住房困难或者永久的住房困难，这样的社会矛盾会大大减低。这四个变化，我们现在正在看到，我也相信坚持只实施这样变化的话，对我国房地产市场长期持续的发展还是非常有好处的。
王璞董（北大纵横集团的创始人）
今后想进入房地产行业的创业企业家不多了
房地产行业也会像所有行业的企业一样，最终会大浪淘沙，存活下来一些优秀企业。十年前，有人讲过，做房地产这样一个产品，跟其他产品是很相似的，要像其他产品一样去经营，要像其他产品的企业一样去经营。在十几年前讲这番话，基本没有几个房地产企业的人听进去，都是挣快钱，没有把房子当商品来经营，现在看来大家都接受了，不管这次调控是继续紧下去还是松松手，但是房地产企业的洗牌，房地产企业靠核心竞争力提升企业的运营效率，是毋庸置疑的。
至于房地产行业会不会像家电行业一样，经过洗牌，会不会造成小型的房地产企业很难生存或者以后就不会再有小型房地产企业了？通过市场的净化和提升，我认为一定会到的。事实上这轮洗牌也确实昭示着今后想进入房地产行业的创业企业家不多了，可能在现有的房地产企业里面，经过收尾工程，把前期的项目了解以后就转行了或者洗洗睡了，留下一些有竞争力的大型企业在竞争。
