“工业地产目前在中国处于刚起步阶段，其未来的发展前景比美国还要广阔。未来10年，中国在工业地产领域一定会出现一个世界级的公司，就像住宅领域的万科，商业领域的万达。”5月26日，在由中房报主办的“第二届产业地产高峰论坛”上，万通控股副总裁郑沂如是表示。
作为一家刚刚度过20周年的房地产企业，万通是行业里为数不多的、完整走过房地产一轮周期的公司，而在当前房地产行业面临困境的当下，万通最看好的一块业务正是工业地产。
郑沂表示，对于中国市场来说，工业地产是一块非常广大的蓝海，目前中国最大的公司持有面积不过几百万平米。而早在2010年，万通已确定了工业地 产的美国发展模式，即持有收租、包括跟企业进行配套。
“在工业地产领域，美国模式是能够达到核心竞争力的模式。”郑沂说。
但是，在中国，很少有企业会坚持持有收租的方式发展企业，其根本原因何在？
郑沂认为，中国企业面临三个问题。第一，资金问题，持有项目需要有非常强的资金实力；第二，短期利润问题，持有项目意味着在孵化器产生的利润 现金流非常低，需要较长时期才能产生资金回报；第三，退出问题，在中国持有资产五年、十年，大多公司总归要进行资产变现或退出。这三个问题导 致中国企业无论做商业地产也好，产业地产也好，都无法享受利润更丰厚的增值收益。
那么，美国模式是如何做的呢？
第一，美国公司没有钱就通过基金去发行，把市场上很多看好这些资产增值的投资人聚集在一起来投资，这样就可以把资金的量、规模，通过基金的形 式拓展，做成大家来分享。
第二，工业地产分成不同阶段，可用不同的基金来支撑。比如说开发阶段和孵化阶段，这两个阶段没有产生非常快的现金流，在这两个阶段多用私募基 金来做，私募基金没有向公开市场去发行，没有像上市公司一样需要月报、季报、年报，不需要把短期利润看得非常重。因为这样一个私募基金无须关 注公司财务报表，而只须关注退出时一次性给投资人带来的资产收益即可。
第三，基金在美国有做得非常好的REITS，这就是工业地产在开发、孵化阶段后，还有一个成熟阶段，成熟阶段就会用REITS来支撑。事实上，大家对 REITS通常有一个误解，认为它可以投入到开发或任何地方。其实并非如此，第一它只能投入商业地产，第二它只投入成熟阶段，这一阶段投资人看的是 租金分红。
“美国最大持有零售物业公司的市值和最大持有工业物业公司的市值规模差不多。而中国有14亿人口，现在与未来都将扮演世界工厂的角色 ，否则14亿人的酒业就没办法解决。因此，制造业在中国未来很长一段时间一定是中国立国之本。中国工业地产的未来大有可为。”郑沂说。
