引资数百亿 万达mall商业开发傍定海外基金

近日转让股权融入50亿元海外资金，未来总数将达几百亿元，业内认为该模式值得借鉴。

　　专家指出，商业地产开发融资易经营难，而且资金越多风险越大

　　国内商业地产开发资金瓶颈严重制约了市场发展，尽管多数开发商明白出售商铺会带来很多问题，但迫于资金压力不得不出售部分铺面，结果导致陷入经营管理困境和各种纠纷。基于此，越来越多的商业地产开发商谋求与海外基金联姻。以“定单商业”模式创造者的身份在业界享有盛誉的大连万达集团（以下简称万达）在与国外商业地产开模式接轨方面形成了自己独有的模式。作为中国商业地产的领跑者，其发展模式将对国内的商业地产开发带来示范效应。

　　融资模式

　　只依靠房地产基金

　　今年万达还将通过受让股权方式融资数十亿元海外资金，最迟明年一季度将对外公布融资细节。

　　近日，大连万达集团董事长王健林在北京发布消息称，该集团已通过股权转让方式获得超过50亿元海外资金，今年还将有数十亿元资金通过同样方式进入万达。引进的战略投资者分享了万达的部分股份，而以这样的资本金规模为支撑，万达还可以在银行贷到相当数量的款项，在万达着手准备上市的两年内，这笔资金将作为短期解决方案支持公司发展，这也意味着海外投资者将成为万达集团战略投资伙伴。而事实上，这只是万达金融战略的一部分，该融资只扮演过渡的角色，正在实施中的信托基金计划将为万达的长期发展提供更多的金融支持。

　　王健林表示，今后万达的主要精力将放在开发大型购物中心方面，住宅开发则放在辅助地位，而商业发展模式是傍定海外基金，不再寻求其他模式。“我们今后不再卖铺了！

　　还可以拿出钱来养铺，免收租金。”傍上海外基金的王健林有了一种腰杆挺直的感觉。

　　近两年以来，王健林一直在透露万达融资的各种意愿：上市、引进海外信托基金等。本月他正式澄清，依靠房地产基金发展将成为今后万达商业地产开发的惟一融资模式。“最迟明年一季度将对外公布融资细节及内幕。”按照王健林的说法，这个资金总量将是几百亿元，每年万达将从中提取几十亿元用于商业地产开发，到2010年，万达将拥有50个以上购物中心，至少700万平方米受租面积和不少于40亿元的年收入。届时万达将成为中国最大，世界排名前十位的不动产经营商。

　　王健林表示，全世界97％的购物中心都是由信托基金持有，这说明国外这种成熟模式最适合该类型项目的开发。信托基金能降低开发商融资成本，只要能达到7%左右的租金回收率就能有稳定利润，而且没有银行贷款的时间限制和IPO的融资频率及上限要求，适合房地产项目长期发展。这在王健林看来，是解决购物中心资金瓶颈的惟一渠道。

　　策略调整

　　只租不售并延长养租期

　　北京商业顾问委员会副主任认为，万达这两项调整对其他开发商也将起到示范作用。

　　缓解资金压力后，万达的发展面临两大根本转变：第一个是只租不售，其次是加大养铺期投入。从第一家正式开业的购物中心——长春万达购物广场2003年1月16日盛装迎客以来，万达已多次因为出售的铺面场面冷清而引发纠纷。王健林并不否认自己当时所面临的压力，由于商业投资无法回避“养铺”周期，部分小租户短期内不仅没有明显回报，还要承受高租金，生意难以为继，商铺业主自然会产生一被抛弃和套牢的心理，由此又引发了信任危机。

　　2003年以来，这些问题成为全国商业开发的热点难题，有人因此预言商业地产“倒闭年”即将到来。王健林深刻认识到，这是由于金融政策与商业开发不配套引发的行业矛盾，解决之道首先是寻找低成本且稳定的融资渠道，而获得资金后立刻要做的就是将这些引起纠纷的铺面回收，统一自己的经营，今后只收租金；其次，延长养租期投入，部分商铺还会在很长时期内实行免租，3年、5年不收租金或少收租金，与业主一起成长，这样一来开发商和商户的关系将被完全理顺。

　　一直关注国内大型商业开发的北京商业顾问委员会副主任、北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤认为，万达的这两点认识解决了租售问题，是国内商业地产开发向着正确方向发展迈出的关键一步，对其他开发商也起到了示范作用。

　　业内担心

　　万达将进入高风险区

　　观点：尽管国内购物中心市场空间较大，但若缺乏优秀经营管理人才，快速扩张中的万达将进入高风险期。

　　“资金问题解决后的万达将呈现高速开发的态势。”王健林一年以来多次在媒体面前调高万达每年的开发计划，去年表示每年商业地产开发项目的目标是6个，而近期则表示可能是8到10个。王健林认为，目前国内大型购物中心人均拥有量远低于世界平均水平，需要大力发展，近期的这次融资给公司提供了良好的发展契机。

　　“万达可以找到开发50个大型购物中心的资金，但很难在国内找到经营好50个大型购物中心的人才。”吴焕贤认为，尽管国内市场空间存在，但这并不能成为万达快速扩张的充分理由，国内缺乏购物中心经营管理人才，支撑大型购物中心的中型业态商户还没有成熟起来。因为商业的地域特性很强，国外大型购物中心都是渐进式发展起来的，一个成功之后才总结经验教训开发下一个。吴焕贤还认为，目前还不能说万达开发大量购物中心就算成功了，因为他们没有积累到国内商业地产开发真正需要的经验和教训。可以说资金越多，带来的风险也越大。过去万达在资金匮乏时面临的只是困难，现在资金充裕后的大干快上及盲目扩张则会带来真正的高风险。

　　■人物对话

　　世界500强商业在国内基本上都是玩空手道，凡是打破行规吸引这些企业进驻的购物中心，最后结果都会倒闭。很多开发出来的商业项目没有开张是因为经营不善，而不是数量过多；如果现在还不放开地产基金，等海外基金占领中国市场后，国内基金开放就没有意义了，根本没有竞争力。——大连万达集团董事长王健林

　　国内信托规模不能满足购物中心开发

　　国内基金“肌无力”，开发商只能寻求海外基金

　　本月13日，记者就商业地产海外融资及万达经营创新等问题采访了王健林。

　　关于运营

　　若长期持有，商业地产不会出现泡沫

　　记者：万达如此高速扩张，有无目前购物中心开发存在泡沫的担心？

　　王健林：泡沫需要炒作，大型购物中心是不可以炒作的，因为炒作所需要的投资太大，回报低，既没有机构和个人能承担数十亿元的投资，也没有炒作者愿意投入如此大的资金以获取微薄的回报，投资者基本都是准备长期持有。目前万达购物中心尽管扩展很快，但没有空置。

　　目前国内的信托规模还不能满足购物中心开发需要，所以开发商只能寻求海外基金。

　　记者：目前国外基金对商业开发的作用有多大？

　　王健林：据我所知，有上千家基金公司欲进入内地，国外排名较前的基金在国内都早有投资项目。目前国内基金金融政策尚未完全放开，市场很有可能被外国资本控制，今后即使放开，国内基金也无力与国外抗衡，资本市场会沦陷。

　　关于招租

　　一些世界知名企业确有玩“空手道”情况

　　记者：据说世界500强零售商在国内玩“空手道”者居多，万达在定单商业中的合作伙伴就有世界500强企业，那么如何与他们合作？

　　王健林：我可以负责任地说，一些世界知名企业如沃尔玛、家乐福确实存在玩空手道的情况，一是要求很长的免租期，据我了解最长的要求十年，这是非常过分的；此外，他们的合同是全球统一的，里面都有要求可分租出去的条款，他们以较低的租金租进商铺后，以相对较高的租金转租给其他商户，只要分租出去20%或30%的铺面，剩下的就白赚了，基本不用投资，而且很多分租的合同时间长短不一，管理者很难协调。

　　这些企业的行为可能会拖垮国内商业开发者，万达坚决不做缺德事，守住租金底线，绝不妥协，此外，分租中要求对方统一管理，只允许使用统一的品牌名称，合同到期，铺面统一收回，如果出现租期长短不一和其他纠纷由这些企业负责。（来源：新京报）