沿北京东三环畔繁华的亮马桥路一路东行，路侧密布远洋地产的楼盘广告，“望京收官王座”几个大字在猎猎风中尤为醒目。
这一名为“远洋万和公馆”的项目尚未入市便引发密切关注，盖因其身背“地王”名头已久。2010年3月15日，经84轮竞拍，远洋地产以40.8亿元拿下望京地块。扣除教育、医疗用地等等之外，该地块以高达2.7万元/平方米的楼面地价成为当时的北京单价地王——这一地块也被视为引发央企“退地令”及地产调控加码的导火索。
令人始料未及的是，2年之后，正是这一曾令远洋几乎摆下“庆功宴”的地块，因高企的财务成本、尴尬的市场行情，为远洋地产今年的业绩蒙上阴影。
望京地王只是远洋地产遭遇困境的缩影。
从2007年上市至今，远洋在投资决策上的屡屡失误，甚至已经成为业内的“反向指标”。通州、亦庄、望京三块地王，隐然成为远洋之痛。受其所累，远洋地产甚至在近期开始出售CBD地块的部分股权。而近半年来高层的人事震荡，更为这家昔日的“北京一哥”增添诸多不确定因素。地王之重
2010年3月15日，经过多轮竞拍，远洋地产终于拿下望京1号地块时，公司高层喜不自胜。“尽管40.6亿元价格不低，但其实远洋内部的评估价格更高，应该超过了45亿。”远洋内部人士说，远洋当晚甚至准备搞一场庆功宴。但随后因舆论沸腾而作罢。
与望京地王同期出让的亦庄、蓟门桥两幅地块，同样拍出了高价，“一日三地王”最终引发了高层震怒。国资委迅速发文，要求不以地产为主业的央企，尽快退出地产行业；于此同时，2010年4月17日，“国十条”出炉，其中首次提出了“限购”政策，事实证明，这一动作对北京乃至全国楼市影响深远。
由于当时央企中远集团尚未退出远洋地产，无论是“退地令”还是“国十条”，都对远洋有直接影响。
远洋之所以出手拿下望京地块，与朝阳区政府的盛情推荐不无关联。“当初是朝阳区政府亲自带着远洋北京高层去看的地，包括前后的拿地过程均是和政府亲密联动。”知情人士说。
另一方面，远洋当时对整个望京区域预期甚高。朝阳区政府的一位人士称“远洋地产通过计算，觉得这个地块再贵他们也可以拿，拿了之后也可以做。这是他们通过前期工作得出来的结论。”
“现在看，远洋对楼市的判断是错误的。但当时是经验使然。”熟悉远洋的人士表示。远洋曾在望京项目尝到了甜头，这是让其信心十足的原因。
此前远洋在北京北四环所开发的项目万和城，2008年单价仅在每平方米1.8到2万元之间，但到2010年望京地王出现之前，已经涨到5万多。“万和城仅仅是一个中端项目，这样的市场大好形势和超额利润，确实让远洋对北京市场增长有着过高的评估。”
在此前提下，远洋的决策仍可谓大胆。分析人士为记者粗略估算了这一项目的成本：“地价2.8万，建安成本6000元，营销管理费用及税金7000元，精装修5000元，财务成本保守估计10%，5000元，成本就得5万块钱以上。”
这一价格即使放到现在，依然过于高昂。保利同一区域的项目已经是高端产品，均价也只是3.8万元/平方米。
远洋万和公馆近期曾对外试探性放价，锁定价格在6万~6.5万之间，远超同区域同档次的楼盘价格。根据公开资料，万和公馆的产品类型多为大平层，初期主推280平米以上四居，总价在千万级别。“这个价格在市场是很尴尬的，而且远洋素来不擅长做高端产品，如果单套房价格超过1500万，许多别墅项目都会比它有竞争力。”熟悉远洋的人士说。去年年底，远洋曾给该项目4亿元的销售任务，最终作罢。今年远洋为该项目确定的销售任务高达20亿。但在目前行情低迷的情况下，定价过高、产品类型尴尬的万和公馆前景难言乐观。
熟悉远洋销售部门的人士称，这一项目最迫切的任务是赶紧出手，以价换量。“这个项目定了2年半到3年完成，但每年将近5亿元的财务成本太高。最好的策略是低价出货，赶紧清盘。”
但按照远洋的销售惯例，这一项目需要实现超过30%的毛利润率，远洋董事长李明也曾公开称，这一项目单价将在6万元左右，销售压力可想而知。“反向指标”
“只要远洋开始拿地，我们就知道行情要变差，该谨慎投资了。”一位北京房企高层如此戏言——这背后，隐含着业界对远洋多年来连续投资失误的评价。
自2007年赴港上市以来，远洋地产发展速度惊人，营业额从当年的57.5亿元飙升至2011年的198.97亿元，并在2007年-2009年连续蝉联北京市场销售冠军。
风光表象不能掩盖其屡屡的决策失误。多年在土地市场上的激进，为远洋积累起巨大的生存风险。
2007年11月，远洋携上市之势，挺进通州。但几个月后，地产调控大幕拉开，信贷、土地双重闸门紧闭，令市场不断下行。直至年底，金融危机来袭，地产行业方获喘息之机。但到2010年通州降价大潮中，该项目依旧遭遇销售困境。
2009年12月，远洋地产以48.3亿元的价格拿下亦庄新城地王，折合楼面价18000元/平方米。而随后国务院首提“遏制”房价过快上涨，国土部提高了土地出让金的缴纳门槛。2010年，远洋拿下望京地王后，最长的一波调控又告开始……
同一时间，远洋在青岛也大手笔拿下当地地王，不过，该地块至今仍处于挖地基阶段。相似的桥段周而复始。即使在调控未见松绑的2011年，远洋为开拓上海市场，依然在10天内连夺两幅地块，其中宝山区地块耗资31.3亿元，溢价率高达89.6%。
投资策略屡屡失误，远洋甚至已成为土地市场上的“反向指标”。
