公司是商业地产开发龙头公司隶属于世茂集团，是集团地产、酒店、商业“三驾马车”之一。世茂集团是以房地产开发为主的国际化企业集群，旗下拥有“世茂房地产”和“世茂股份”两家控股上市公司。公司的前身是“上海万象（集团）股份有限公司”，2001年公司主营业务转型为房地产开发，2009年，公司通过定向增发，向世茂BVI（商业）、北京世茂、世茂企业等公司发行股票购买资产，土地储备获得大幅增长，并且项目储备结构由住宅为主转为以商业地产为主。公司资产收购以来业务快速发展，目前是A股上市公司中商业地产土地储备面积最多的开发企业。
公司以城市综合体开发为主
公司目前的主营业务收入来源于房地产销售、房地产租赁、百货业务和院线业务四个方面，其中房地产销售占比最大，截止2011年6月占比为94.3%。房地产租赁虽然占比较小，但营业利润率最高，为80%左右。院线业务和百货业务公司则刚刚开展，目前正处于起步阶段，对营业收入的贡献较小，但随着公司世茂广场新项目的不断开发为百货业务和院线业务打下了很好的发展基础，公司的新兴业务将步入快速发展通道。中央在“十二五”战略规划中提及重点发展先进制造业和现代服务业，而公司主营的商业地产业务恰好迎合国家宏观经济政策的战略和趋势。公司目前的战略是紧紧围绕“发展现代服务业”的政策导向，重点落实以商业房地产开发为主线，以广场、百货、影院和儿童事业等多元业态经营为辅，打造独具特色的全商业产业链经营的商业运营模式，力求商业地产开发与多元商业业态的快速发展和业绩增长。目前公司在城市综合体开发上已具规模，而百货、影院等自主资源为打造出世茂股份独有的商业运营模式提供更强的竞争优势。
租售并举全产业链之间形成良好互动
公司目前的项目储备中，持有型物业和开发型物业的比例大约为3:7。出售型的物业主要包括住宅类项目，即酒店式公寓、SOHO、部分写字楼、零售商铺以及纯住宅项目；持有型的物业主要是世茂广场和部分优质写字楼。公司的主要盈利模式是租售并举。公司的出售型物业主要用于快速回笼资金，持有型物业一方面可以提供稳定的现金流和盈利，另一方面则可以提高出售型物业的品质，进而提高出售型物业的售价，提高项目盈利水平。另外，公司的其他产业，如世茂百货、影院、儿童事业等，与公司的商业物业形成了良好互动，一是可以为公司提供额外的盈利来源；二则这些产业基本都以世茂广场为依托，可以提高世茂广场的整体品质；三是在公司商业地产招商遇到困难的情况下，可利用自己的产业地有效缩短整体的招商周期。
公司项目成本低、质量优、布局合理
项目储备丰富公司目前拥有在建、未建项目21个，容积率面积共计820万平方米。基本上均为城市综合体的产品形式。正在开发的城市综合体体量以20万平米为主，同时开发更大单体规模的城市综合体产品，比如常熟世茂商业地产项目和沈阳世茂五里河商业项目，项目整体体量接近100万平米。一般来说，城市综合体的体量越大，开发周期越长、占用资金越多、开发难度越大，后期运营维护的难度增加。正是公司较强的资金实力和管理团队较高的专业素质，才使得公司有运作百万平米城市综合体的机会。布局经济发达二、三线城市公司项目分布城市以长三角、环渤海区域经济发达的二、三线城市为主，另外包括中部城市的武汉和长沙等快速发展的二线城市。公司在这些城市开发项目拥有很好的优势条件：1、商业的区域优势明显。项目所在城市依靠周边的大城市，经济发展基础良好。比如昆山市，是我国人均GDP最高的县级市，市内聚集了多个产业园区，全球65个国家和地区的投资者在这里创办了5000多个项目，投资总额超过300亿美元。2010年，昆山的人均GDP超过3万美元，经济活力非常强劲。公司项目的所在大部分城市2010年人均GDP在10000美元左右，正是经济发展已具备一定基础并进入以资源整合和提高效率为特征的快速发展时期，也是对商业地产需求最大的时期。2、交通网络发达。项目所在城市均具有良好的交通干线，如常熟、常州、苏州、徐州位于京沪高铁沿线；而嘉兴、杭州市内则贯通沪宁城际铁路；上海、厦门、武汉则有方便的水路交通。方便的城市交通将直接有利于提高城市的人口聚集能力，提高经济活力，在中国城镇化的下半场，这些城市的发展速度将更加迅速，更有可能跻身大城市或特大型城市的行列。而公司提前布局这些区域，则有望享受城市发展带来的经济红利。有较高的升值潜力或安全边际目前，公司旗下项目均位于各城市的优质地段。而对于商业地产来说，地段的重要性要远远超过住宅。商业地产的价值在于能够给商户带来更大的利益，因此商业地产的潜力基本取决于客流的高低，其中地段又是吸引人气的最重要因素，因此优质地段意味着好的经营基础。公司项目个别位于城市的核心区，大部分位于当地的新城或者城市副中心，从地理位置的绝对档次来说不及传统观的核心商务区，但该地区良好的发展潜力值得期待。同时，公司提前布局这些地区的成本也具有较大的优势，目前公司项目整体平均的楼面地价约为2000元/平方米。提前布局副核心区并逐步开发，随着新城配套完善而享受物业升值收益，对于还处于发展期的公司比较有利。
拿地成本较低有较大幅度的盈利空间
公司目前拥有约820万平方米的项目储备（在建和未开发项目），位于19个不同的城市。由于公司布局具有前瞻性，一般布局在新城或副中心区域，因此土地的获取成本一般较低。公司土地成本低廉并不意味着售价低廉。公司进入城市后，通过商业项目的建造来不断完善区域配套，提升区域价值，通过住宅项目的建设来为商业项目聚集人气和客流，因此公司项目盈利能力较强，毛利较高。
投资建议
影院业务、百货业务和儿童乐园业务均是公司商业地产的重要延伸，能够给公司的商业地产提供增值和配套服务，使得公司的商业地产在推出时具有较为强大的竞争力，并能够给公司带来良好的广告效应。进而，还能够提升公司其他业态的形象，增加其他业态的价值，使城市综合体的整体价值达到最大化。公司的“全商业产业链经营的商业运营模式”已成为公司开发城市综合体的核心。随着经济的发展和国家经济转型的深化，商业地产将迎来黄金发展契机是确定性事件，尤其是中国城镇化的发展进程决定了未来二、三线城市的城镇化是中国经济增长的重要引擎，因此公司作为重点布局二、三线城市综合体的开发企业将率先受益。我们预计公司2011年、2012年和2013年的净利润分别为10.53亿元、14.8亿元和19.98亿元，每股收益分别为0.9元、1.26元和1.71元，对应的PE为10.00、7.13和5.28倍，公司当前的市盈率处于历史底部，已经具备良好的投资价值，维持“推荐”的投资评级，半年的目标价15元。
