深圳特区中的“特区”—前海，正处在大规模开发的前夜，任何风吹草动的消息都在触动着各方神经。
5月21日，一位前往前海深港现代服务业合作区进行视察的深圳市领导称：“由于历史原因，有4.8平方公里的土地划给了招商局、中集集团和西部物流三大物流企业。目前，深圳市委市政府正在与这些企业商讨回收土地的具体政策，使前海开发有足够的空间。”
上述消息不过是当地媒体的一篇领导视察的常规报道，“回收土地”只是在文中不显眼地带过一句。但却引起媒体关注，一经发酵便衍生出“招商局土地将被回收”、“招商局将退出前海”等传闻。
针对传闻，前海管理局官方立即作出澄清称，“招商局将退出前海”的传闻都是不切实际、不属实的，而“回收土地”一说，实际上是前海合作区正与这些企业商谈土地的整备事宜，即就已转让未开发土地如何适当回收部分，或具体如何处置正在商讨，但尚未形成一致意见。
目前，前海深港合作区升级为国家级开发新区后，土地资源也随之变得炙手可热。在前海规划公布的前夕，深圳市政府与企业之间的协商内情是怎样的？作为前海最大的“地主”，招商局位于前海的土地是否会有所生变？
各方利益的一次平衡
前海，是由双界河、月亮湾大道、妈湾大道和前海湾海堤岸线合围而成的15平方公里的土地，均由填海造地而成。目前，招商局在前海拥有3.9平方公里，超过前海总面积的1/4，是前海最大的地主。
前海管理局官方回应中所提到，将“对已转让未开发的土地适当回收部分”是将会回收多少土地？政府又是以什么条件进行回收？
深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺则认为，目前仍是双方谈判的敏感时期，消息所指的“土地回收”可能存在几种操作可能。
“一是政府可能在内部进行大规模调整，即为了项目的整体规划，会对一些企业拥有的地块作出调整，或会与企业以土地置换的形式收回一些土地；二是，政府可能通过‘土地回收’的动作来改变土地功能，即将原来的工业用地转换成商住用地，然后通过招拍挂的形式，企业再举牌拿回地块，实际上只是在走一个程序。”邓志旺向时代周报记者分析道。
针对各种猜测，前海管理局发展处处长王锦侠向时代周报记者表示，外界所指的“回收土地”有误解，深圳市政府对前海深港合作区是有一个整体规划，其中涉及到了当初出让给招商局这几家企业的地块，目前为配合整体规划需要对这些土地作出调整。“土地整备不能简单理解为收回或不收回土地。”
据王锦侠介绍，当初招商局、中集集团和西部物流几家企业都参与了前海的填海，都投入了资金，政府也因此出让了部分土地给这几家企业，而这些土地性质大部分是工业用地。未来，前海深港合作区将以商住、写字楼为主，一旦规划落实土地性质变更为商住用地，企业拥有的土地价值立马翻番。
按照规划，前海合作区总建筑面积2600万平方米。其中，办公面积1200万平方米，商业建筑面积360万平方米，居住及商务公寓建筑面积650万平方米，其他公共设施建筑面积约390万平方米。
“市政府目前首先要确定这些当初对前海建设投入的资金，土地性质变更后的土地价值变化，要把这些账目算清楚，才能进一步将土地划分权属厘清。”王锦侠说，“这实际上是一个各方利益在平衡的问题。”
据王锦侠透露，目前有关前海的土地问题是由深圳市规划和国土委员会牵头负责，里面牵扯的细节相当复杂，因此目前双方还没有达成一致意见。
“但无论如何，在规划定局后的未来开发中，这些在前海拥有土地的企业都要服从前海的整体规划和建设的要求。”王锦侠说道。
招商地产或参与前海开发
据官方最新透露的消息，目前，前海的开发已通过搬移西丽留仙洞的两座山体2600万立方米土石方，完成前海的填海。只需再经过一年左右的软基处理和自然沉降，填海区就可以开工建设。
据前海管理局局长郑宏杰对外透露的计划，前海今年启动“一廊一带两路五单元”建设：“一廊”是指桂庙河水廊道，约2.2公里；“一带”是指滨海岸线修复，约6公里；“两路”是指航海路和东滨路，总长约5公里；“五单元”包括综合交通枢纽、前海地铁车辆段上物业、现代物流产业启动区等。
