前途光明道路曲折
不少业内人士关注到的一个现象是，“传统的房地产投融资模式正在发生改变，即由传统的拿地、建房、卖房、物管、融资为一体的开发模式，逐渐分离为土地运营商、房地产开发商和房地产投资商这种结构形态。”
传统的香港模式是，开发商向银行借钱拿地，之后施工建设进行开发，在还没开发完之前进行项目预售。本轮的项目销售完之后，资金回笼，然后开始下一轮的拿地、销售、建设。企业的经营过程就是融资、土地储备、项目开发和产品销售的不断循环。
而在西方一批房地产市场比较成熟的国家，美国模式更为普遍。在此种模式中，房地产企业更加注重持有型物业的经营，以期获得长久稳定的回报。在资金来源上，80%以上是社会资金，包括退伍基金、退休基金等，银行资金的占比低。
地产界的一位人士曾指出，未来房地产企业有两个发展方向，一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。
“轻资产实际是一种资本运作，相当于我就是一个投资者，我有钱想从事房地产行业投资，但我不是去建一个房地产开发公司，而是去投资一个项目，然后请项目经理来运作，我只讲赚了多少钱，不参与具体的运营，我可以收购现成的、现有的楼盘。”资本运作里有兼并、收购，还有破产，一个典型特征就是充分优化配置外部资源。
“从重资产慢慢转转到轻资产，这需要慢慢一段时间。开发一个房地产项目就要数十亿，不可能轻资产。轻资产就做销售，就做开发代理，目前市场真的还不是很成熟。”一位地产界人士告诉记者。
实现轻资产运作，从销售转向持有，在这个过程中，持有的量跟企业的资源和资金流的情况有紧密关系。商业公司在金融背景不完备的情况下，要做大就一定要把资产做轻，然后把规模做大。近期在做转型的，基本上除了一些金融融资途径的拓展外，在金融背景没有完全展开的时候，很大一部分靠的是销售现金流的回笼，实现了资金平衡。
一位业内专家指出，“在国外，乃至整个民间的融资渠道，还有包括银行的、正式的官方融资都在收窄，在管控的过程中，轻资产还是比较难的。要做的话，可能更多的是在内部融资方面来解决，也就是把自己内部自己盘活，还可以充分利用一些类似于股权或者合作伙伴的机制。”
“房地产基金去年下半年开始大量出现，实际真正做得好的没几家。政策银行收紧，大的环境摆在那里。一个是老百姓没人敢投了，做基金做房地产，虽然是好做一点了，但是开发商它们怎么办呢。”一家房地产基金的董事告诉记者。房地产市场中PE的业务，一方面有很多的基金管理公司已经成立起来，另外一方面，并没有太多的基金开始运营。
中国房地产要走美国模式还面临两个问题。第一是金融环境的配套，目前国内并没有形成一个比较完善的社会融资机制和渠道；第二是营运人才短缺。
“大家都知道房地产投资能够让你变得非常富有，但是我们却没有可用的工具来在这个领域进行投资。”
