“中国购物中心很难统计出确切数字，投资要区别不同市场，然后做出判断。” 中国购物中心产业咨询中心主任郭增利告诉记者由于人口基数、密度大，购物中心类型多样，中国零售房地产投资主体和业主结构是全世界最复杂的。不仅仅是邻里型、社区型、区域型、超区域型四种。
中国最大的问题不单单是退出机制缺乏的问题，在渠道功能当中，存在非常大的缺陷。很多的购物中心没有为零售商担负起渠道开发的功能。“过去一谈购物中心基本是房地产，现在更多的购物中心是在做一种零售渠道。”
生态环境堪忧
“从统三千多个计样本是看，两千七百多家购物中心，经营得非常好的不到10%，也就300个购物中心。” 中国购物中心产业咨询中心主任郭增利指出。虽然零售房地产需要房地产开发商作为一种投资主体参与到过程当中，但不能 把它理解为房地产的一种表现形式。“它是另外一种资源，另外一个系统。”
中国的零售房地产并不是一个在成熟之后所产生的发展模式，很大程度上是因为中国的消费力客观存在，中国城镇化快速推进，以及中国投资渠道相对狭窄等因素促成的。再加上本土零售商对外来零售商竞争能力并不是很强，发展并不充分。而国外的购物中心，是在零售商，零售业充分发展的基础上，顺利成章地发展出来的一种形式。
由于整个零售房地产基础环境存在缺陷， 很多发展并没有在需要的支撑条件上得到很好的满足。零售商资源不足，专业团队数量不足，融资渠道狭窄是普遍现象。加之房地产发展初期，相关政策不完善，投资人对利润上的追逐相对比较高，一些不规范的所谓暴利行为确实存在。
“大量购物中心无论是都市型的还是区域型的，社区型的，大家都在按照都市型的购物中心操作理念，即使到了居住区，很多应该出现在都市型购物中心出现的品牌，依然大量的占有很高的比例。这是一种非常大的发展误区。”郭增利不无担忧。
专业人才的缺失，是困扰中国的零售房地产另一大难题。“2012年没法满足项目增多，人员不足的困境。这个问题解决起来非常难。”一位地产投资基金的副总裁告诉记者。
政策环境欠给力
“脱离整个城市规划的商业网点规划是没有办法存在下去的。”戴德梁行的一位分析师告诉记者。
中国的城市规划与零售规划是脱节的。一方面，国内市场竞争的无序和随意性，制约了规范开发商的进入。另一方面，尽管目前阶段商业设施规划跟整个城市规划在逐渐合拍，但是城市商业网点规划条例依旧待字闺中，迟迟未出。
2003年，国外开发商进入中国零售房地产开发市场，真正外资商业地产开发商进入中国，而外资的购物中心在中国成功的概率远远高于本土开发商。“原因很简单，就是导向问题。”郭增利一针见血地指出，中国购物中心在开发的时候往往是“我想做一个什么样的购物中心”，国外的开发商很简单，“市场需要什么样的购物中心”。
“跟政府在交谈项目的时候，他会提出非常多的梦想，做一个100万的城市综合体，做酒店，做一个写字楼，要一个超高层等等，如果是从专业的眼光和市场的眼光，难免都会产生一些冲突，一定要跟政府找到一个平衡点。”
