“富二代”招商地产的转型，一直是地产圈中的热门话题。招商地产的转型，倒也无新意，从本质上说，是从低周转高毛利的品质模式向高周转较低毛利的效率模式转变。
换帅、提效、从招商局二级公司升级至一级子公司，地位提升。2011年以来，招商地产开始进入了新的拼爹时代。
从财务数据看，招商地产2011年营业收入151.11亿，增长9.64%；净利润25.92亿，增长28.85%，初露转型新气象。
但今年一季度，招商地产业绩却大幅下滑，一季度净利润4.29亿，同比下降23.53%。仅仅三个月时间，为什么业绩出现如此大的变脸？
先分析两个指标和一则新闻。
一是销售毛利率。走高端路线的招商地产销售毛利率一直是“招保万金”中最高的。
2007年地产高潮时，地产全行业暴利，招商地产毛利率47%，略高于同行。即使是在2008年、2009年行业低迷时，招商地产的毛利率仍超过41%。2011年，招商地产的毛利率52.39%，达到历史最高点，是万科的1.32倍，金地的1.43倍，保利的1.41倍，也是141家地产上市公司中，毛利最高的前20名公司。
招商地产毛利率为什么2011年达到历史高峰？很简单，招商地产之前的地，基本上都是招商局自己地盘上的，土地成本低，而且又处在黄金地段，附加价值高。2011年，招商地产做的事情，便是提速、加快周转盘活原有的优质资产。
第二个指标是存货周转率和资产周转率。2007年以来，招商地产的存货周转率和总资产周转率一直是“招保万金”中最低的。但拐点出现在去年三季度，招商地产0.14的存货周转率第一次居于招保万金之首，今年一季度为0.04，仍然快于对手们。
招商地产2011年确实是在加快节奏。最典型的是，镇江项目拿地136天就实现销售，这在招商历史上是不曾有过的。
这两个指标可以说明，招商地产2011年为什么业绩逆势而上：毛利率和周转率双双飘红。但我认为，这是昙花一现。因为，招商局优质资产就那么多，提速后公司管理是否能跟进、放权地方公司如何保证项目质量、成本费用控制等诸多问题还没有集中爆发。
那2012年一季度业绩为什么又被打回原形？其一，新结算项目多在二三线城市，毛利下滑是必然。我统计发现，招商地产2011年结算楼盘的均价超过2012年结算的销售均价。按中信建投苏雪晶估算，招商的地产业务毛利率将从2011年的52.39%下滑到45%。
其二，提高了土地增值税计提比例，营业税金增长69%。近期审计署披露，招商地产控股子公司未缴清3.02亿土地增值税清算款。若追溯调整招商地产以往项目的土地增值税计提情况和缴纳情况，招商地产2011年靓丽业绩恐站不住脚。
其三，三费控制仍不理想，期间费用率6.7%，去年同期是5.6%。
结论是，招商地产的转型，是一次勇气可嘉的转型，但挑战刚刚开始。二三线城市的扩张是一场狼性搏斗，光拼爹是不够的，况且在强悍的地产圈，又不是你才有牛爹。
