趋同的规划和盲目的上马,城中村改造一直让徐光远教授满腹诟病。特别是今年大量城中村即将放量市场,太多的城市“次核心”、太多的综合体和太多“CBD”,让业界对昆明商业地产前景忧心忡忡,似乎在这样冷淡的市场背景下,过量的商业放量已没有破局之道。
为此本期记者专访了云南大学经济学院博士生导师徐光远教授,听听学院派对目前商业地产困局的看法与意见。
“城中村不能再拆了”
面对本刊记者的采访,徐光远教授开门见山地表示“城中村不能再拆了”。他表示,我们的城市发展的理念,错误地把城市化简单为城中村改造,城中村改造变成一个房地产项目,没有发展产业。
他说:“没有产业支撑的城市,就是没有灵魂的躯壳。市政建设是好,二环、三环和地铁都很好,但是寅吃卯粮。仗着有土地储备,卖地支撑这样的建设。现在土地卖不动了,发现问题了。我们知道,一个城市的发展应该发展实业,根据产业的需要发展城市。如果大家都不赚钱,都去炒房子,炒来炒去炒到一定程度就像美国一样,爆发金融危机。”
不过,徐光远教授也表示,早些时候的城中村项目也却有成功典范,譬如说南亚风情第壹城。不过,南亚风情第壹城的成功在于其占了先机,当别人还没有改造的时候,它改造了。后来的城中村项目想要效仿它的成功,但是已经不再有那样的环境和条件了。
徐光远教授表示,此时此刻应该提醒房地产商,城中村项目是城市化建设的陷阱,目前已经不具备赚钱的环境。因此,开发商应该放慢脚步。而对地方政府来说,应该修正自己的建设理念,才是关键。当然,那些已经拆掉的城中村,赶快建起来才是出路。时间拖得越久,损失越大,成本越高,房价越高,必定造成恶性循环。
另外,面对目前昆明楼市商业同质化,体量过多且扎堆放置的现状,徐光远教授认为,城中村项目并没有带来曾经设想的繁荣景象,而今却成为不知如何是好的大麻烦。昆明的商业地产的不成功,是由于居住人口少,人气不够,客流量甚少,商家生意惨淡,自然商业地产的繁荣也无从谈起。
除此之外,徐光远教授还认为,目前住宅、商业地产的设计已成模式,下面5层是商业上面是住宅。然而,由于住宅入住率很低,所以下面的商店和饭馆几乎没有人光顾。商业地产不能靠过路的人来支撑,而是要靠常住人口的消费来支撑。
目前面对已经改造或建好的城中村商住项目,只能因噎废食,暂时把商业部分待价而沽,上面先住着人,下面看着有合适的再装修开业。人口容量不够,口袋里没有钱,再扩建是害大家。特别是昆明人一家有两套房子已经是大有人在。继续建设,需求来自于大家是以为有房子就能升值,有房子就能不劳而获地发财,这是价值观念的扭曲,现在应验了。根本上的道理很简单,大家都不创造财富,拿什么来买房子?
我们的开发商应该意识到,目前的形势应该先建回迁房,商业地产暂缓发展。同时,城中村不能再拆了,应该放缓。之前的城中村项目尚未被市场消化,市场已不堪重负。”
“没有产业支撑的城市,就是没有灵魂的躯壳”
“如果把城市化简单化为钢筋水泥GDP,然后又把钢筋水泥GDP简单化为房地产项目,城市建设都围绕着房地产来展开了,那么就错了,这就掉进了城市化建设的陷阱。”徐光远教授说道,“凭借土地储备,依靠卖地实现经济发展、城市发展,而今土地卖不动了,导致整个行业举步维艰。这是寅吃卯粮的行为,必不可长久。”
他表示,一个城市,倘若没有实业的发展,没有实业的支撑,那么这座城市便是没有灵魂的躯壳。城市应该发展实业,根据产业的需要来发展城市。若大家都不搞产业,大家都没有收入,那么炒房子炒到高价位的时候又下不来,老百姓将不堪重负,或者只能把以后的消费都透支了。
“按照凯斯说法,一个密封社会,越浪费就越繁荣,如果不消费了,社会就凋敝了,经济就凋敝了。你透支以后,你买奶粉的钱和买尿不湿的钱就没有了,那市场怎么繁荣。大家为了房子,不上馆子、不买新衣服,这个经济就无法发展。”徐光远教授说道。
另外,徐光远教授对秦省长的话非常认可。他说:“秦光荣省长说,工业园区、民营经济、县域经济是经济的这三个把手。抓好这三个把手经济才稳。这样的思路,这本身就是一个回归,回归到发展实业。”
“只有经济发展,大家才会有收入。大家含辛茹苦的、攒些钱、贷些款买房子,因为什么?因为觉得房子会涨价,有发财的希望,问题是,现在房子不能发财了。所以,痛定思痛,只有重新找出路。我们的GDP曾经是钢筋水泥GDP,也拉动经济发展,后来商品房建设受挫以后,又用保障房,又保持经济发展的速度。接着,保障住房建设完以后,就完了嘛,没有了嘛。所以,生长期发展实业经济是对的。但是发展实业太慢了,即使慢一点,大家一起搞实业也是好的。”徐光远教授颇为兴奋地说道。
“或许有些人会觉得,回归实业收入会减少,发展会放缓。但是归根结底来说,就算你再盖写房子,房价再高,你受不了啊。痛定思痛,应该还是回归到真理上——发展实业。实业发展了,就业的机会增加了,才能吸引人才安居立业,人们就会来买房子。人气旺盛的地方,商业自然而然也就发展起来了。因此,以实业为发展主体,商业地产才能有所依托。
专业化只是少数人的出路
那在房价迟迟居高不下,人流无法激增的局面下,商业地产就没有破局的办法了吗?面对目前一些打破综合体、CBD和泛亚什么中心等拉大旗作虎皮的商业地产项目,提出了专业化、体验化,特色化、主题化的商业地产开发理念,这会不会是一个商业地产的好出路呢?
“是一个好的出路。举个例子,罗庆昌,原先云岭的老总,他现在打算打造一个造珠宝品牌店。搞一个名牌店相对集中的地方,吸引游客来这里买。罗庆昌说,景星花鸟市场卖珠宝的有十多家,马上拆迁后就会来到他这里,很快就能成气候。他还有加工厂,接受别人的产品搞加工,前店后厂,不得了啊。”
徐光远教授接着说道:“目前加工厂有30多人在忙乎,他的东西在里面价格稍微便宜,绝对将把其他小规模的竞争者吃掉。因此搞主题化的商业地产绝对是出路,当然要搞成品牌。”
但是,正如我们所知,搞主题化、专业化的商业地产,毕竟只是少数人能玩得转的方法。这个不难理解,如同目前正在招商的凯旋利车博汇以及玉器城,都是因为其持有者,在这个专业市场有很深的资历和资源。要知道,凯旋利在二手车交易界盘踞多年,是有着相当丰富的汽车行业资源,打造这样主题商业地产有先天和优势。
那没有这些专业资源,搞不了专业化商业地产的其他项目该怎么办呢?
商业地产受困“高房价”
“现在就有一个趋势,许多朋友都在买房,但是他工资只有三、四千,按理说他的贷款就还不了,怎么办?难道真是虱子多了,不怕痒?房贷欠着这么多钱,银行如果认真,怎么办?有个人一个月工资三、四千,买了100万的房子,他的贷款月供是六千五,一个月他还两千,媳妇还两千,爹妈还两千,这样的话,全家人都不过了,都围着房子转。”徐光远教授说道,“如果大家都这样,那么基本上大家的消费都预支了,那大家未来二十年、三十年都不消费,那么经济怎么繁荣呢?”
“更稀奇的是,就拿我们老师来说,也是一个笑话吧。在呈贡荒山野岭上盖房子,以后就便宜卖给老师,老师为了发财就买了,因为是稀有价值,大家都待价而沽,赚大钱。想着不管怎样5000总卖得掉吧,但是到目前有价无市。”他笑着接着说,“更有意思的是, 现在呈贡新城静悄悄的,晚上更是静的吓人。我有一个学生,去到市政府工作,女孩子。晚上不敢出门,谈恋爱都谈不成了,天一黑就躲在家里面,连个烧烤都不吃了,躲在房子里就不消费。这样商业怎么可能发展得起来?”
“有人说地铁通了,交通方便一些,就会好起来。但是我们要想清楚,就算地铁通了,有哪些人会去那里?去市政府办事的人?那些人就算是有事办,走到市政府办完事就回来了嘛,你的商业设施怎么办呢?必须是住进去的人,在那里生活的人才会消费。所以不要指望地铁一通,就能彻底改变目前的局面。”
徐光远继续解释道,“这个不难理解,举个例子,三市街正义坊就地段位置来说,做商业地产没话说,但是截至到目前为止还是不够理想。相反我们去到世纪城附近,那里的商业还非常红火。为什么?因为那里居住人口多,自然消费的人也多。”
“按理说,传统的商业区应该好,但是在发展中由于客流量不够,商业气氛很难复原。相反地,有些新城的居民居住相对集中,商业地产在那里反而地产好一些。高房价阻止人流量,商业便做不起来,相辅相成。”
徐光远教授最后说道,“相比起呈贡和世纪城,呈贡新区的高房价阻止很多人进入,但是世纪城当时价格很便宜,因此一个至今人迹罕至,一个人气旺盛。商业地产自然就在人气旺的地方发展起来了。”
房价高,人住不进去,自然没有人消费,商业地产自然也就做不起来。现在,面对商业地产的困局,不少楼盘为了盘活商业地产,将楼盘的住宅亏本出售,以低价格吸引人气,待人气旺盛起来再乘机出售商业地产来赚钱,在整个环节中人才是关键,这也许是商业地产走出困局的一个方法。