北京庄胜广场南馆挑战　产权商铺回租难

在楼市刚刚回暖，整体尚不活跃的气氛中，由北京庄胜房地产开发有限公司开发的产权商铺项目庄胜广场南馆开盘两天签下427个认购单位，预售金额达到1.42亿。目前该项目均价在3.5万元/平方米，预计销售总额为18个亿，最小的价值18万左右的铺面已告售罄。

　　20年带租约出售平均年租金回报8.5%

　　庄胜南馆出售面积约5万平方米，包括地下一层至地上四层，为商铺卖场。五层至六层将配套一些餐饮娱乐设施。

　　同以往产权式商铺的销售不同，此次销售的商铺回租期为20年，回租主体为有运营商业经验的崇光百货，同时该项目由广发银行提供履约担保。

　　庄胜崇光百货与庄胜房地产开发有限公司同属庄胜集团，庄胜房地产负责开发及销售南馆项目，庄胜崇光百货负责整体回租，统一经营。由北京庄胜崇光百货商场与投资者签订20年的租赁协议，平均每年支付投资者租金比例为8.5%。据庄胜集团总裁办公室战略研究经理王治国介绍：“在合同里，每月付给业主的租金已经以确定的金额形式计算好，注明在合同的条款中。”业主要与开发商签订《北京市商品房预售合同》及《租赁协议书》，此两份合同同时生效。

　　王治国称：“除20年带租约出售，平均年租金回报8.5%的保障条件外，庄胜崇光百货在与投资者签订的协议中承诺，从第五年起在投资者提出书面要求的180天内，庄胜崇光百货将按原值从投资者手中收购其商铺，这样一来就将风险降到最低点。”

　　在担保方面，庄胜南馆项目由银行提供全程跟踪担保，前三年与广东发展银行签署协议，由其提供一般责任担保，三年之后将在每年初更换当年度由商业银行提供的履约担保。王治国详细解释道：“广发银行提供三年的履约担保，届时业主将房款存入北京庄胜房地产开发有限公司在广发银行设立的公司帐户里面，由广发银行对开发商履约进行监管。我们是采取在开发商、运营商和业主之间订立‘三方合同’的形式来尽量规避投资者所面临的风险。开发商与运营商都是属于庄胜集团的，我们的利益与责任是相通的。此外，我们能保证业主们最终获得完整产权，拿到由政府有关部门签发的产权证。”

　　客户李先生说：“选择这个项目，最主要是因为他们有三年银行担保，其次是五年无条件返还，最差的情况也就是第四年拿不到租金，这样的风险是可以承受的。”

　　目前成功兑现租金承诺的很少

　　据了解，在北京楼市提出类似回租的产权式商铺投资案例已经很多，比如第五大道，碧溪家居广场，巨库等项目。通常承诺的租金回报也在8%至10%之间，但据记者了解，目前成功兑现租金承诺的几乎没有。业内人士分析指出，通常没有商业经验的运营商，会一手忙于招租（不对投资客进行筛选），一手自组或聘请一家商业管理公司（一般无任何业态划分和经营管理理念）。而在庄胜的销售过程中，开发商最有实力的一张牌是庄胜崇光（sogo）百货商场。这家在北京经营超过7年的百货公司，2004年的总销售额约为16.7亿,销售额同比增长25%，2005年有望突破18个亿，届时庄胜崇光百货有可能坐上全国单店零售额的第一把交椅。

　　“北馆已经成为庄胜崇光百货重要的品牌储备库，将来这些已经建立了良好合作关系的品牌项目可以无障碍地输送到南馆的卖场，而南馆在品牌定位上，也会与北馆形成互补。”庄胜房地产经纪公司副总经理黄慧提出，即便将来南馆的发展出现了不佳的状况，以北馆的现有资金实力来看，也有能力帮助南馆向业主们支付租金，从而将业主们的投资风险降低。

来源:北京青年报