去年以来，中山住宅地产受困，商业地产成为不少开发商企图突围的新突破口。而今年以来，纷纷落成或开建的写字楼晃花了市民的眼，也让商业地产逐渐成为地产业界人士热议的话题。
根据业内人士说法，中山商业地产未来将出现数百万平方米的新增体量，而在商业地产井喷的情况下，相对模糊的市场定位及滞后的配套将难破“本土消化”之咒，在对外地客户吸引力未能及时提升的情况下，以本地企业为主要客户的写字楼或将遭遇新的招商难题。
数年内将增400-500万平方米商业地产
近年来，中山商业地产呈井喷姿态。尤其今年以来，以高端写字楼的大量开发为标志，商业地产开始出现开发热潮。而在这一番热潮当中，也有地产业界人士指出，部分商业地产的开发缺乏明确的定位，尤以高端地产的竞逐将更为激烈。
有业内人士透露，未来数年，中山将有400-500万平米的商业地产项目将陆续上马。以东区为例，根据此前媒体报道的数据，中山东区今年单是东区写字楼新落成面积便将达到38-40万平方米，其中包括利和广场、盛景尚峰五座、大东裕三期、宏宇大厦等新写字楼陆续投运；如果再加上即将动工的远洋城世界观、大东裕四期等项目，新增体量更有望达到60-70万平方米。
在众多商业地产项目中，除了东区的写字楼群之外，最常见的“例牌菜”便是城市综合体了。据统计，今年建成、开工的城市综合体超过15座，其中不乏包括利和广场、天悦城、建纶国际商务中心等在内的大型建筑。虽然避免商业地产同质化倾向、寻求错位竞争的议题早已在业界喊响，但从目前中山市内的商业地产开发趋势来看，类型单一化及定位同质化仍然是一个最主要的特征。最重要的是，除了在错位发展方面出现了一哄而上的局面之外，商业地产对本身的定位也呈现出模糊的界限，在市场细分方面仍然无暇顾及。
“这样容易陷入一种两难的困境。一方面，在商业地产呈滥觞之势的事实基础上，错位竞争和功能细化本是良性市场环境所应当深入的一个议题，但这也需要包括资金和眼光在内的扎实资本；另一方面，如果前期定位、规划及规模形态不一，缺少竞争力的环境、设施、配套等弊端的吸引力就极为有限，难以承载外地大型客户的需求。”中山迪兴实业策划总监谈子信指出，目前中山市的商业地产、尤其是写字楼方面仍具有一定的发展空间，但市场定位模糊、配套滞后的难题，对削弱吸纳外地客户的吸引力将造成极大的影响。
外来企业少成写字楼最大困扰
当下，中山正从工业经济向工业、服务业双轮驱动转变。大力发展服务业的思路一经提出，以写字楼为标志的商业地产项目纷纷拔地而起，不过，未来中山能否很好地消化这个市场，则成为当下众多地产业界人士高度关注的话题。据了解，在中山写字楼市场中，进驻商户仍以本地商家为主，而业内人士认为，外地商户缺乏可能成为未来商业地产行业逐渐饱和后的最大困扰。
谈子信认为，中山写字楼的招商仍以本地商户为主，本地客户也是目前各个商业地产项目的竞争对象。以盛景尚峰目前的招商情况为例，据了解，进驻该高端写字楼的客户中，仅本地客户占据75%，外地客户仅占25%。而这已是外地客户进驻情况较为乐观的高端写字楼。
“中山以前的商家都是在工厂或自建办公场所办公，而近年来，随着发展的需求，一些实力较强的企业开始进驻写字楼。但是，总体而言，本地的企业本来就只有那么多，在外地商家进驻中山较少的情况下，中山未来要消费那么大的商业地产市场有相当大的难度。因此未来可能会出现优胜劣汰。”谈子信指出，在这种情况下，客户会向软硬设施较好、定位准确的商业地产集中，相反，如果定位不准，配套不足，则可能出现门庭冷落的情况。
谈子信表示，由于未来中山写字楼需求总量会有比较大的增长，因此仍然充满信心。但与此同时，外来企业的不足也必将成为部分商业地产开发商的困扰。
而一旦外来企业的引入迟迟无法跟上商业地产的开发脚步，商业地产将出现饱和甚至超过需求的现象，并出现“一边倒”的现象：多数企业向部分优质的商业地产项目集中，而另一部分则将可能出现较高的空置率。“比如东莞就出现了写字楼空置率高达80%的情况，这也是未来需要引起开发商警惕的事情。”谈子信认为。
而数据证明，在对外招商中，中山商业地产项目对于外地企业进驻有待提高。在业内人士看来，外地商家的进驻需要考虑的因素较多，除了写字楼的因素，城市交通、对外招商政策等方面也构成企业的考虑是否进驻该城市的重要因素。
开发商盼政府再加大扶持力度
“在招商这一块，更希望政府能帮助我们一下。”在谈子信看来，政府目前在商业地产的规划、项目开发上支持力度很大。但目前项目建设起来了，如何千方百计吸引外地大企业的进驻则成为新的命题。
对于城市发展来说，要发展第三行业以及总部经济，吸引大企业进驻中山，商业地产项目尤其高端写字楼成为不可或缺的载体。然而，对于商业地产项目而言，在第三产业发展还未真正成熟中，承担“招商难”的风险依然存在。
以吸引高端客户为目标的高端写字楼在此过程中，面临的矛盾显然更为突出。业内人士认为，与广州、深圳等进行整体区域规划不同，中山的商业地产呈现“以点带面”的现状，写字楼之间形成的呼应相对较少。以东区为例，目前已形成了以盛景尚峰为代表的起湾道与中山路交界的CBD、以大东裕为代表的博爱五路CBD，以及以利和广场为代表的CBD。三大CBD之间存在一定的距离，城市配套显然很难真正共享，而在此情况下，各自发展相关配套也成为开发商的共同选择。而某一方面而言，这也成为开发商纷纷提出发展“城市综合体”的概念的原因之一。
在业内人士看来，从对外招商方面，中山在与佛山、惠州等周边城市的竞争中仍存在一定的弱势。大企业在考虑设立区域总部等时，中山的吸引力仍然比较薄弱。但是，在广珠轻轨、深中通道等陆续开建后，中山将定位为珠江口西岸的交通枢纽，与珠三角周边城市的交流互动也越来越方便，整体商业环境的发展改善也将成为未来商业地产发展的重要支撑。
“中山的人口总体上比较少，消费力群体有限，这影响到了一些企业的进驻。但中山目前在交通、生态等方面做了很多工作，如果能在人口政策、对外政策等做得更多，无疑将推动商业地产的发展。据我了解，这也是现在的政策趋势。”谈子信表示。
