主题商业是面向某一类特定目标消费群体的、以目标群体的需求为导向不限经营商品类的、极富创新型的零售业态。它们能够吸引目标消费者关注的营销活动、配套品类、新潮体验、互动节目等内容，通俗讲就是能在消费群体中引发讨论、议论的话题。苏州现阶段也有多个类似的主题商业项目在借鉴这一模式。
商业街指以平面形式按照街区布置的单层或多层商业房地产形式，沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。不同于以提供静态消费为主的社区商业，商业街带来的是一种动态消费模式，加上街铺租价涨势不断，在看好未来城市消费力的基础上，商业街商铺将更具投资价值。
近几年，苏州商业地产一片红火，城市综合体陆续登场，社区商铺多地开花，纯商业地产逐一亮相。城市综合体仅新区长江路就有四家齐上马，如新区港龙城市商业广场、长江湾、绿宝广场二期等，园区的苏州中心广场亦于5月开工。相比之下，商业街在业态上涉足的范围更为广泛，其消费对象也就更多元化。社区商铺的消费对象主要为周边居民，而对于商业街来说，社区业主和慕名而来的市民将成为其主要客户，因此，相较社区商铺，商业街或者城市综合体投资回报更高。
但有些特色主题商业摒弃一味贪大求全城市综合体的模式，只要体现自己的特色与主题，一样可以吸引消费者前往，在苏州这样的特色主题型商业街也日渐增多。这些主题商业街项目不需要过大的规模，反而在操作模式上显得更专业、更规范，因此休闲商业街投资风险相对较低，投资者租金收益水平稳定，并且具有较大的升值空间。
商业街更大程度上承担了城市商业中心的功能，因此，它是一种相对理想的投资品种，投资者看到的是区域和城市未来的发展变化和价值，故而在投资商业街需要考量的因素也不少。商业街明显不同于社区商铺，不属于徒步商圈，一般情况下辐射面很广，这就决定了其周边的交通联系、道路状况、公共交通体系都为投资商业街重要的考量因素。
就任何商业项目而言，客源是维持其运转的重要命脉，对苏州新兴的主题商业亦不例外。一个优秀的商业街除了有巨大的客源支持，人气也是很重要的一个因素。商业街是有许多商铺所组成，因此商铺和商业街有着相辅相成的关系，这样一来，有没有特色的品牌店铺也是衡量商业街运转的重要因素。
最后商业街要选择定位准确、开发成熟的。因为准确的定位，能为商铺经营带来可观的联动效应。近几年，商业街已经成为城市商业发展、城市风貌和城市综合竞争力的代表，商业街已经成为重要的“城市窗口”和“城市名片”。人们提到园区金鸡湖，自然就会想到李公堤国际水上风情商业街。那么苏州现阶段还有哪些独具特色的主题商业街适合投资呢？它们又能否像李公堤一样让人印象深刻、吸引众多游客前往呢？
