网易房产：你好，欢迎大家来关注我们这期的《对话地产界》，这期的嘉宾是高和资本，苏鑫，苏总！
苏鑫：各位网友大家好！
网易房产：因为一直很希望能和你有一个对话的机会，今年其实对房地产行业来讲，住宅不像以前那么大好，但是基金和商业地产在2011年，甚至今年上半年业绩都很不俗，我们最近看到，像5月底有一家广东的房地产公司叫花样年，也成立了自己的基金管理公司，以前像金地，保利，万科都有自己的基金管理公司。所以有人说，从2011年开始就是房地产的基金年，包括我们的高和资本，2009年刚刚成立，但是短时间内做了几个在北京来讲很不错的项目。是想跟苏总探讨一下，房地产基金他突然之间在这种调控的背景下，背景支撑是什么因素？
苏鑫：基金这个行业我们是比较早的进入了，几年以后来看这个行业，发展到现在这个阶段，未来我们大家都看好，这是必然。为什么这么说呢？从国外房地产行业经验来看，直接融资是占主导的，而我们以前房地产这个行业大多数是间接融资，如果经济有风险，就会造成房地产行业通过金融传递到整个经济体系。风险是比较大的，直接融资就会把它做一个切割，这是第一个原因，行业直接融资的角度来看，基金是推动这个行业发展的动力。
另外一方面，我们看到很多民间的钱投到房地产，国外的经验，大部分通过基金方式来投资的，这也是未来的趋势。从这两个角度，无论是开发商直接融资的趋势，还是民间资本投资的渠道来说，基金是正当时的。
同时也容易产生误解，基金推高房价，这是很多人的一种误解，如果不通过基金的形式，这些钱，民间资本怎么跟房地产结合呢？大部分都是不断的买房子，需求增加了，自然房价上升的动力就大。如果把这些买房子终端的这些人群钱聚在一起，投到前端去，变成一种供给，房价是不是上升的动力就会减少呢？从这一点来说，基金实际上至少它不会成为推高房价的一个因素，甚至是在某个时候，能够平衡这个行业的发展。这是我们看待基金。
当然，基金业不是像某些人说的，未来就是基金的天下，因为基金说到底，对房地产这个行业来说，是一种融资，金融支持的手段。在中国这种大的背景，金融还是国有为主，银行为主，所以可以看到未来多少年，可能房地产的主要融资形式还是银行，不可能是基金，但是我们看到未来的趋势是什么呢？有点像10年前的IT，每年都有非常高比例的增长，但是经过五到十年，占的市场份额也不可能超过银行，这是我们客观看到基金在这个行业发展的趋势。
网易房产：其实我自己也比较好奇，因为去年来讲，像江苏、浙江一带民间比较富裕的那些地区，大多数产生一些民间借贷危机，包括小老板跑路，今年鄂尔多斯危机重重，突然基金这么热，募集的渠道主要是哪些构成的呢？比如说去年如果大家都在做基金，资金来源主要是分哪几部分？
苏鑫：基金的主要募集还是民间资本，刚才你举的很多例子，温州也好，鄂尔多斯也好，它是一个地下，半地下的，一种融资的手段，现在政府也希望把它合法化，放在阳光下。它跟基金是两回事，我们可以俗称是高利贷。基金完全是在合法合规基础之上的一种融资，通过专业的机构投到某些行业，比如我们今天讲的是房地产这个行业，基金可以投到很多很多行业。所以从钱融资的方向还是民间资本，有的是直接融资，有的通过银行，通过第三方渠道进行融资，但是它的终端都是一样的。为什么很多人通过第三方呢，因为基金这个行业刚刚起步，对这些民间资本来说，没有信用就需要第三方来介绍，感知你，所以很多的通过第三方进行。像高和，直接可以募集的并不是很多。
所以这个行业有几个非常重要的因素，影响这个行业的，或者是难点，第一是信用，因为它是一个金融行业，你的信用从哪里来呢？首先靠成功的运作，有成功的案例，其次，要在民间资本圈子里让大家认可你，你的透明度，专业能力，这是需要时间积累的，不可能一朝一夕来体现。
基金还有一个特殊的要求，它的专业能力，因为基金说到底是股权投资，股权投资它的风险就会高，当然收益也会高，民间资本和基金结合才可以赚到钱，因为行业背景不一样了。以前买房就可以赚钱，不需要机构投资者帮你打理，现在行业发生调理，需要跟基金进行结合。基金投股权的前提，你在这个行业里非常专业，至少在某个细分领域，某个细分市场超过行业里其他的人，这样你才能够得到一个股权的收益，这是非常关键的点，这也是我们相信未来基金这个行业，第一它有非常光明的前途，第二，这个行业会面临着一些整合，最终这个行业里做得最好的，一定是专业能力最强的人。
网易房产：其实刚才也是想问您，民间资本它的构成大概会有哪些？因为我发现，有些以前做过房地产，但是今年形势不好，很多人也就不做了，他又不太甘心退出这个行业，以参与基金的方式，重新回到这个行业里，不知道这其间有没有这样的比例？
苏鑫：这种案例是有的，但是不是主流，主动通过基金来投资的，我们叫LP，这些投资人更多的还是实业的，通过这么多年的奋斗，积累了很多的财富，原来是公司的钱，现在变成他自己的钱，家族的钱，南方已经富二代了，家族已经很多的钱，这些钱需要投资，国外的经验也是如此。只有这种钱存在了，他已经不是企业的钱了，变成个人的钱和家族钱的时候，才有投资的需要，而且资本市场发展到一定成熟程度以后，又需要机构投资者来帮他进行打理，所以这时候基金才会应运而生，双方有这种，一个是供给方，一个是需求方，才会有这种需求，这么来看。
网易房产：供给方里面财富的积累。
苏鑫：你提到财富积累，肯定有行业的背景，有些可能是房地产行业的，他对行业比较了解，但是我们并没有看到大量房地产小公司停下来，不做了，变成基金的LP，有，现在相对还是比较少，更多的还是做实业的。
