总建筑面积达15万余平米的美罗城购物中心自2007年开业以来，已在东四环大郊亭桥附近伫立了4年之久，历经多次调整宣告失败后于2011年4月15日以挂牌出让黯然收场。近日，搜狐焦点商业地产获悉，美罗城购物中心现有香港锦绣置业有限公司接手，于6月25日开始进行改造施工，改造完工后，将更名为“锦绣天地CBD”购物中心。
近况：美罗城改名换姓欲卷土重来
据了解，该项目仍将保留红星美凯龙家居广场、百盛、沃尔玛超市、国美电器、必胜客、肯德基等主力店，其余由于早前商户撤场，而导致的大量空置的商业面积将再度招商，另起炉灶。
经营四年之久仍不见起色的美罗城购物中心，在本次改造前就已做过多次定位、业态、品牌的调整。据悉，2007年9月美罗城正式开业，开业之初定位中高端社区配套商业，08年至09年期间调整业态后有部分商家搬出，2009年下半年美罗城曾推出了365外贸大集，起初确有不错的效果，吸引了大量的商家入驻，也有不少顾客光顾，但由于整体定位偏低，作为原股东之一的美罗城集团方面认为与购物中心定位不符合，于2010年6月离场。
症结： 交通条件“先天不足” 调整余地有限
此次，新东家再战江湖，重推大郊亭15万平米大MALL，是否能够扭转乾坤？对此，汇博行总经理潘好龙认为“难度很大，即使调整也不见得成功。”对于此前美罗城败走原因，潘好龙认为，美罗城这样15万平米体量的项目，辐射区域约在10公里左右。但该项目在建造之初就存在“先天不足”，美罗城所在位置位于东四环西侧，轨道交通条件有限，道路交通方面，通达项目的主路东四环，出口位置距离项目较远。轨道与道路条件的双重缺失，导致难以将辐射区域内的人流，有效直接的输送到项目。
项目周边虽然有万科蓝山、金茂府、华瀚国际、新金海国际等多个住宅项目。但周边的居住群体的消费需求仍不足以支撑如此大体量的商业。另外，以万科蓝山、新金海国际等项目入市时间有限，入住率不高，汇集了大量居住人口的金茂府仍然在建，现有的消费群体有限。
除此之外，从建筑规划布局上来看，美罗城购物中心所在的四栋商业楼相对独立，不能聚集人流，商业业态的复合性受影响。
“这次新业主虽然预计对项目重新规划、调整，但几个主力店不做变动，实际涉及调整的商业面积仅有2万平米左右，能够改造的面积有限，改变项目整体格局的可能性不大，不论是招商还是日后的运营，难度都颇大。”
区域：定位模糊 败走并非个案
与美罗城殊途同归的还有区域内的另一个主要项目华腾新天地内的乐华梅兰家居，据了解，去年7月，乐华梅兰家居同样结束营业惨淡收场。坐拥高档社区、毗邻高端写字楼的东四环大郊庭地区，为何商业项目频频落败？
亚太不动产学院院长朱凌波认为，大郊亭商圈地处CBD边缘区域，在交通、商业氛围不占优势的情况下，区域内的客群更倾向于在CBD核心区的进行消费。核心区域中，定位吻合与区域群体消费需求及习惯中高端商业更集中，业态更为全面，对区域居住群体的吸附能力更强。而同处东四环一线的燕莎奥莱主打名品折扣，对定向消费群体有极大的吸附作用。
而在大郊亭桥商圈中以美罗城为代表的商业项目，在高端百货与平民批发市场，社区配套商业与特色店中徘徊。既不能让周边的居住人群形成长久的规律的消费行为，也不足够对辐射区域外的消费者造成独特的吸引，形成比如远道而来消费的理由，无疑也是运营不利的因素之一。
