SOHO中国小步转型
“未来五年，我们在上海与北京将有超过60万平方米的持有物业面积。”6月5日，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹在接受记者专访时说，“这期间租金收入仍然不会很高，但可以看出公司未来的模样。”
他表示：“我们打算适当加大公司的负债率，通胀很厉害的局面下，公司长期保持上百亿元的现金水平并不划算，还不如把现金变成房子。”
5月22日，SOHO中国宣布联手“盈石资产管理有限公司”合资组建“盈石搜候(上海)有限公司”，双方各持50%股份。
盈石搜候专门为SOHO中国的自持商业项目提供商业运营服务，从定位、招商到运营等后续阶段。北京前门项目将是其管理运营的第一个项目。盈石搜候也将参与SOHO中国其他自持商业项目的招商和运营管理工作。
由美国私募基金黑石公司参与创建的盈石公司成立于2008年，是专业面向中国商业地产的经营管理机构。
在地产界， SOHO中国以商业地产散售战略著称，但自2006年以来，随着SOHO中国规模迅速扩大，来自投资客户的压力也与日俱增。
如今，变革的窗口期正在来临，即使是SOHO中国传统的批评者也同意，SOHO中国走向自持应当是正确之举。假以时日，这一转型既有助于纾解困扰公司多年的散售依赖症，又可从资本市场得分。
渐弃散售模式
楼市调控以来，SOHO中国可谓财务最从容的上市房企之一，一直以低负债、高利润与现金充沛而著称。但是，它的高售价与高利润亦深嵌于商业模式的惯性之中。
年报数据显示，截至2011年12月31日，SOHO中国持有现金及现金等价物达到145亿元，毛利润率达到48%，销售均价为58649元/平方米。在资产负债比率上，SOHO中国多年来均大大低于行业平均水平，甚至净负债率为负，处于净现金状态。
2005年，SOHO中国从住宅向商业地产转型，写字楼、商铺与住宅成为主流配置。在这三类产品中，商铺售价最贵，写字楼与住宅次之。数据显示，2006年至2011年，SOHO中国的毛利润率分别为53%、55%、49%、52%、51%和48%，称冠全行业。其中，售价最高的商铺产品对公司的利润贡献巨大。
以三年来SOHO中国销售额较大的两个北京项目为例：三里屯SOHO与银河SOHO商铺的销售均价分别达到5.8万元/平方米、8.4万元/平方米，最高售价达到17万元/平方米，而同期两个项目的销售均价分别是4.7万元／平方米、6.9万元／平方米，商铺对整体项目售价的拉升非常明显。
从尚都SOHO到三里屯SOHO、银河SOHO，SOHO中国近年在北京推出的三个项目均配置了大量的商铺业态，尚都项目的商铺面积比例接近50%，规划建筑体量为31万平方米的三里屯SOHO商铺面积达12万平方米。
商铺面积规划过大，且又高价散售，缺乏统一运营管理，后期招租管理并不容易。业主收房后，不得不面对长期空置或租金回报不及预期等难题。自2007年上半年SOHO中国启动上市进程以来，业主维权多由商铺引发。
一位曾与SOHO中国有过合作的租赁人士对记者解释，过高的商铺售价吞噬了后期业主通过出租招商的获利空间。
为了弥补房价成本，业主必须追求很高的租金收益，但高租金又使商铺难以出租，造成大量空置或反复招商。这反过来又对SOHO中国的后续销售与品牌声誉产生影响。
自2005年后，SOHO中国的物业全面朝投资型产品转型，投资回报一直是公司销售员攻陷业主心理的法宝，拥有一群忠实的投资客户也是公司的底气所在，但是越往后，销售商铺在为公司贡献最大利润的同时，却无助于增强其投资客户的信心。
多位与SOHO中国有紧密业务合作的人士对记者称，购买SOHO商铺项目的业主中有一部分存在亏损，而购买写字楼的投资者大都赚了钱。
一位SOHO中国的销售总监对记者说，据他统计，在SOHO中国的业主中，购买商铺的大多是首次购买，二次及多次购买的业主，基本是买写字楼。
然而，商铺的高售价对于提升SOHO中国的毛利润率贡献巨大， SOHO中国在这条道路上走得越远，带给商铺散售模式的负面影响可能就越大。而投资者对SOHO中国的估值建立在高售价、高利润、高周转之上，这令公司对商铺散售模式有相当依赖。
自2007年的北京尚都SOHO项目开始，SOHO中国就计划持有部分物业，但最终还是将位于三里屯、朝阳门与中关村项目销售殆尽。
目前，SOHO中国资产池中唯一持有的建成物业是北京前门项目。进入上海市场后，SOHO中国重提自持战略，拟持有四个项目，但业界推测，散售仍将是其主流路径。
