就在龙湖地产发展有限公司（00960.HK，以下称“龙湖” ）即将迎来18岁生日的时候，龙湖的管理层决定放慢发展的步伐。
在2011年业绩发布会上，龙湖公布了2012年的销售目标是390亿元。相较去年的签约额只有2%的增长。这与过去“迅速”、“凌厉”的龙湖形成了鲜明的对比。2001-2006年，龙湖的销售收入复合增长率高达63%，2008-2010年，龙湖的销售额复合增长率再次达到70%。
2%与60%以上的增长速度，形成了鲜明的反差。
“把欲望、速度控制一下，把事情做好，能够多活几年，而且活得相对日子不错。”日前，龙湖执行董事兼首席市场官秦力洪在接受记者专访时表示。
而对于2%的增长速度，秦力洪表示：“这表示一个公司不能停止增长，也表明董事会释放给管理层的信号，速度不是第一位的东西，先把活干好。”
当年偏居重庆一隅，苦练内功，龙湖为走向全国准备了11年，2005年进入邻城成都，2007年才进京赶考，拉开全国化发展的布局。这一年，龙湖实现销售的11个城市中，有8个名列当地市场前十位。
秦力洪说，“敬畏一词在龙湖内部说得很多，有的时候稳健会错失很多机会，但也避免犯很多错误”。如今的龙湖，放缓了发展速度，显然，龙湖的“节奏哲学”来自对市场的精准认知。
龙湖的节奏哲学
今年5月17日，龙湖股东大会后，龙湖地产董事长吴亚军预计今年5月龙湖销售与4月基本持平，市场仍不是很乐观，但公司无意下调全年390亿元的销售目标。
据最新公布的数据，今年1-5月，龙湖累计实现合同销售金额129.2亿元，完成全年390亿元销售目标的33%。
“龙湖上半年与下半年推货量是四六开，上半年，龙湖的销售主要集中在4-6月，在目前没有新盘集中推出的情况下，也是稳居行业前十的。” 秦力洪信心十足地告诉时代周报记者。
龙湖是一个善于调整和把握市场节奏的公司。今年2、3月份连续斩获的“10亿周末”就是一个证明。
在限购政策面前，众多房地产公司都开始忙着调整产品结构，主推刚需盘。龙湖却气定神闲。秦力洪说：“龙湖没有必要推翻一个项目来重新规划和设计，也没有必要新拿一块地来主推刚需盘。”
秦力洪的底气在于，“龙湖是房地产行业产品线最长的公司，连‘之一’都没有必要加上。龙湖最便宜的房子是在重庆大学城专门针对大学毕业生的二十几平方米精装小户型，今年5月再度推盘是16万一套，首次置业首付20%仅3万多，这是最刚性的需求。而我们最贵的房子上亿元一套。这两者中间从住宅到商业，从低密度到高密度，所有业态龙湖都有”。
这也给了龙湖充分的腾挪空间。龙湖过去通常的打法是低密度先行，因为低密度开发速度快，货值和利润相对高、见效快，先保证项目的现金流和基本利润，再开发后续的商业和高层项目。
而从去年开始，龙湖调整了部分项目的开发顺序，商业项目和高层先行，低密度后行。秦力洪告诉时代周报记者：“在调控下刚需成交比较活跃，只要改变分期开发时序就可以了。因此，形成了目前一个顺势而为的供货结构：超过一半由满足首次置业的高层电梯公寓和改善性需求的低总价低密度产品构成。此外，商铺成交从去年至今也比较活跃。”
龙湖烟台葡醍海湾项目就是一个很好的例证，一个项目几乎涵盖了所有业态，规划有叠院、和院、洋房、高层、商业街、购物中心、写字楼、五星级酒店等，预期总投资额达到700亿元，总货值超过千亿元。
秦力洪表示，“如果先把700亿元投完再收回1000亿元，资金层面必然会承受极大的压力。所以仍旧坚持好产品高周转的策略，第一期开出来赶紧卖掉，现金回来第二期再滚动开发，这样开发的面积可呈几何级增长。未来烟台项目住户会接近10万户，有20万-30万人，第一批业主明年入住，所以明年先启动第一条社区商业街，把配套先做起来，拉动人气，然后其他业态陆续推进。对于龙湖来说是最怕见‘空城’的”。
