本周，在报纸上看到一个消息：《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》正式实施，该文件对新审批的城市综合体项目在选址、体量和规划等方面给予了新的要求。这一旨在提高准入门槛的政策，被业界视为成都相关主管部门对综合体疯狂扩张的现状踩下刹车的举措。
成都对综合体的政策让笔者想起在业内广泛流传的万达集团董事长王健林的一句话：“做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生。”
城市综合体看上去很美，但要成功打造绝非易事。
成功打造一个城市综合体，最重要的不是资金，而是后期的运营，运营不佳，城市综合体最终只能成为一座“死城”。因为作为大型城市综合体的成功定义，不是产品卖完了，赚到钱就叫成功。综合体本身的住宅、写字楼、商业要能互动，也要和周边其他物业形成联动。这就要求在建造之前考虑清楚如何操作，特别是商业这部分，甚至在打桩前就要做好招商。
商业地产的整个运作过程分成几个环节：发售阶段、招商阶段、运营管理阶段等。例如在招商阶段是以商家为主，后期运营管理阶段面对的是真正的终端消费群，它有几个不同的消费群体，这是和其他物业类型不同的地方。所以，需要在不同的阶段针对不同的客群来做整体的营销策划。这对于刚从事或者入行不久的商业地产操盘者来说是很困难的一件事。因此，综合体虽好，盲目跟风是不行的，需要招商者对规划、开发、定位、融资、招商、运营、管理等环节都非常了解的前提下再做入市打算。
商业地产市场的风险不可小觑，眼下正是考量对价值判断的好时机。
