在瑞安房地产的内地大本营上海，6月21日，公司针对沪上项目瑞虹新城发布公告称，将通过全资附属公司SODH，向公司间接持有75%股份的另一附属公司FPL，申请总额为9.5亿元的现金代价发行新股份。
而持有FPL公司剩余25%股本权益的EPL公司，将不会参与认购新股。
公告透露，此次认购事项完成后，SODH于FPL扩大后股本的股权权益将由原来的75%增加约4.81%至79.81%，而EPL于FPL的股权权益将由25%减少约4.81%至20.19%。
值得注意的是，该次交易中所指上海瑞虹新城项目正是瑞房透过FPL公司所持有，其具体权益包括除瑞虹新城六号地块非零售部份外的74.3%实益权益，及瑞虹新城六号地块非零售部份的99%实益权益，瑞虹新城项目第一期及167号地块75%实益权益。
上海最大旧改
此次9.5亿元的项目融资，让市场再次将目光投向了这一明星楼盘。瑞虹新城位于上海虹口区核心地段，项目总体规划建筑面积约为170万平方米。是上海环线以内规模最庞大，居住配套完备的高品质住宅区，亦是上海内环线内规模最大的旧区改造项目之一。
现如今，瑞虹新城四期(铭庭)前期房源已售罄，后期房源预计最快2012年年底推出。延续以往的风格，后期房源将推最小160平米的大平层精装房。
虽然现在瑞房在内地的项目已延展到除了上海以外的杭州、佛山、武汉、重庆、大连等城市，但瑞虹新城的历史却可以追溯到瑞安集团进入内地，瑞安房地产公司成立之前。
资料指出，这个标志性旧改项目曾经所处的上海虹镇老街区域，1994年已启部分改造。1996年虹镇老街进入大规模改造。是年，动迁居民近千户。
与此同时，虹口区政府通过招商引资，招徕香港瑞安集团投资5亿美元与中虹集团合作开发40公顷土地，计划建设总量逾百万平方米的大型住宅区--瑞虹新城。
项目共涉及虹镇老街地区11幅地块，将分块分8期进行开发。同年8月，瑞虹首期5号地块启动，该地块占地4.2公顷，涉及3幅危改地块，需动迁居民1969户。
1996～2007年间，虹镇老街地区共动迁居民1.2万户，建成华东师大一附中新校区以及瑞虹新城一期和二期等新型住宅区。其中，瑞虹新城一期由3幢29层和7幢35层高层组成，二期由11幢高层组成。三期于2009年7月25日开盘推出南北两栋35-39层公寓房源248个住宅单元，均价为28500元/平方米左右。
基金的蓄水池
近年来，围绕着瑞虹新城，瑞房在频繁售出股权的同时，也在同时做着另外一件事，那就是再次回购。
2011年4月，瑞安房地产在香港宣布，通过旗下的全资附属公司SODH，以人民币3.783亿元的现金代价，向EPL收购其于瑞虹新城项目六号地块非零售部分持有的24.75%权益。在收购事项完成之后，瑞安房地产将单独拥有非零售部分的全部权益。
收购之前，瑞安房地产、EPL及上海中虹(集团)有限公司分别持有瑞虹新城项目六号地块非零售部分实益权益的74.25%、24.75%及1%。
不难发现，当次瑞安房地产向EPL收购瑞虹新城项目六号地块非零售部分24.75%权益，实际上是从基金手中“回购”了瑞虹新城部分地块的权益。
“这就好比一个蓄水池，开发商缺钱了，通过基金售出股份套现。等项目出售了，有了资金回笼，再向基金回购股份。”业内人士坦言。
在内地“限外政策”下，有大量房地产投资项目的香港开发商，正在为那些急于从持续上升的内地房地产市场中分一杯羹的境外基金提供一个便利途径。
尤其是瑞安这类公司，在内地许多主要城市有大量的土地储备，同时又急需大量现金以加快项目发展速度，境外基金正可借机引入。
世邦魏理仕亦在《2008年第一季度亚洲房地产投资报告》中预言，房地产行业紧缩的信贷状况和对外资进入的限制，使得一些开发商开始转向与国际投资机构合作，寻求其他的融资渠道。有市场人士认为，瑞房这次9.5亿增持，就是瑞安利用境外基金进行资金运作手法的一次体现。
老朋友永菱通
算起来，瑞虹新城这个上海最大的旧改项目开发至今已不止10年，而此过程中，瑞房的“老朋友永菱通”就扮演了一个颇重要的角色。
本次公告透露，经过此次新股增发，持有瑞虹新城股权的EPL公司将只剩20.19%股份。而Elegant Partners Limited(简称EPL)其实就是永菱通金融有限公司的联属公司。
据了解，早前永菱通已将其于瑞虹新城买卖协议中的所有利益、权利以及义务已转让给EPL。
其实，早在2008年之前，“永菱通”3个字已经开始在瑞虹新城项目上“露脸”。资料显示，2008年5月20日，继出售重庆天地、武汉天地及上海太平桥改造项目的部分股权之后，瑞安宣布，成功将上海瑞虹新城项目公司25%股权以11.25亿元人民币售予香港永菱通金融有限公司。通过这笔交易，瑞安套现8.45亿元。
翻查资料可知，瑞安早于2006年底及2008年连续出售的上海太平桥改造项目住宅地块及重庆天地、武汉天地的项目股权之时，接盘者中就都有永菱通的影子，其中重庆天地与武汉天地的股权均出售给永菱通旗下名为Trophy的投资基金。而瑞房在香港上市时，永菱通亦是公司策略性投资者。
此外，由永菱通发起成立的一只将注意力集中于大中华地区地产投资的私人股本基金，也是由该公司与瑞安共同管理的。
显然，瑞安与永菱通的合作，为瑞安寻求资金以加快项目发展提供了一个非常便捷的途径。
