如今，人们开始用价值洼地来描述环城四区的商业地产前景，开发商的商业配套建设、国际品牌购物中心的建设、个人商铺投资者的热情共同勾勒出环城商业的未来前景。大小商业设施的跟进，新商圈的形成，不仅仅提升了环城四区的商业氛围，更为个人投资者提供了涉足商业地产的机遇。和市区商铺高昂的价格相比，环城四区的铺面价格甚至可低至万元以下，缺乏资金实力的个人投资者开始将目标锁定新兴商业氛围浓厚的环城四区。
商业地产向外发展
环城区域表现活跃
2012年上半年，天津现有在租在售及待售商业项目70余个，集中分布在南开区、河北区、津南区及西青区等人口密集区，天津商业的发展正在由城市核心区域向外围区域扩展，环城区域商业市场呈现供不应求的态势。
“天津环城区域商业发展正处于上升阶段，城市的发展将使得该区域的商业不断升温”，天津中原商业研究中心主管陈晰告诉记者，“近几年，随着天津城市中心的不断外扩，城市外围区域出现越来越多的大型高档居住区，社区居民日益庞大的消费需求，带动了区域内商业的发展”。
西青区
主题商业成是未来发展主流
西青区商业发展的动力主要来源于中心城区人口外溢，使得区域人口数量和层次不断提升，促进区域商业市场发展。社区商业仍然是西青商业最主要的组成部分，集中分布在产业发展成熟的大寺镇、旅游文化氛围浓郁的杨柳青镇以及居住区密集的中北镇。代表项目有“福雅花园商业街”、“天房美域商业街”、“大地十二城”等，以150至300平方米的中小型商铺为主，经营业态大多为便利店、银行、医药保健等生活消费类。
今年5月，中北永旺购物中心和天津首个儿童体验乐园“希乐城”在中北镇开张纳客，与西青区传统商业不同，这两个项目将辐射范围扩大到西青周边区县乃至全市，在为西青消费者带来新型消费场所的同时，丰富了天津消费者的假日生活，成为西青商业突破原有发展模式的关键。
据陈晰介绍，近一年，西青区的社区商业发展迅速，在满足居民生活便利的同时，还为居民提供更多服务、娱乐等各方面的功能，开始出现“地丰广场”这类集中式商业，实现传统的零散型社区商业向多功能集中式商业的转变。
津南区
社区商业仍是区域商业的主力
纵观2012年上半年，津南区成为环城四区商业市场成交最火爆的区域，商业项目集中分布在咸水沽镇，该区域住宅市场成熟，为商业的发展奠定了良好基础。成交项目仍以社区商业为主，代表项目有“沽上江南”、“耀华心壹街”、“中心大街”等，产品以100平方米以下的小型商铺为主，具备较强的投资属性。
在众多商业项目中，出现一类以“联东U谷”为代表的产业配套型商业。津南区分布有七个重点产业园区，其产业发展成熟，但是商业配套欠缺，园区内的消费需求无法得到满足，催生出一类结合产业、办公、居住、商业等多种功能的产业基地项目，有效填补了区域商业市场的空白，成为津南区商业新的发展方向。
北辰区、东丽区
商业发展有待培育
东丽的空港经济区是大型商业设施最为集中的区域之一，商务商业占有很高的比重。其中，YOHO湾、SM项目等均位于经济区内，YOHO湾项目已经落成，前期主力店已率先签约，确定进驻意向，SM项目亦完成项目注册。由于空港区域住宅项目入住率较低，导致商业氛围冷清，商业街区处于空置局面，不过，随着购买人群的入住，可能会缓解当前状况。
陈晰介绍说，相对于西青和津南，北辰区和东丽区商业项目较少，大量的产业园区及小型社区，限制了区域内商业的发展，与其他环城区域相比发展相对滞后，仍然处于培育期。预计未来随着大体量住宅项目的进驻，人口的大量涌入，将推动其商业快速发展，成为新的价值洼地。
环城四区潜力商业项目一览
有居住就会有商业消费。随着环城四区住宅市场的迅猛发展，越来越多的商业项目逐渐向城市外围发展，特别是社区商铺，自身拥有各种优势，小户型、低门槛，并且可以完全占领市场，不受其他业态竞争干扰。一般来讲，环城四区新建住宅周边市政配套还不完善，不能充分满足当地居民的生活需求，而社区商铺的出现恰恰填补了这方面的空白。最重要的是城市外围的商业较市中心来说，价格优势明显，成长空间很充裕，因而投资的风险较低，成为个人商铺投资者欣然向往的投资热土。
