自2009年，万达进入福州，福州的综合体开始悄然兴起。目前，纵观福州及其周边市场，综合体项目在不断增加，有万达广场、泰禾广场、永嘉天地、红星国际广场、苏宁广场等商业综合体，还有以商贸为主的海峡·鑫天地，以汽车文化产业为主的海峡汽车文化广场，以及海峡国际商贸城、贵安新天地、平潭海峡如意城和莆田大型健康产业综合项目ECO-城等一批以特殊产业为主的综合体。
这么多综合体集体涌向市场，是否存在过剩危机？未来福州综合体走势又如何？
城市综合体潮涌福州市场
记者：近几年，随着万达进入，福州及其周边的综合体开始不断涌现，是什么原因带动综合体兴起？
彭传辉：城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，福州作为福建的省会城市，特别是在海西建设的大背景下，福州的城市地位、经济发展以及辐射范围正在不断扩大。同时，福州市民的消费能力很强，未来城市发展潜力巨大，从而促进综合体出现。
林鄞：综合体是城市的一种功能单位，当城市发展到一定阶段，常住人群的数量与日俱增，他们带来更多的生活、消费、娱乐、居住需求，而综合体可以更好更集中地满足诸多需求。当前的福州、海西，乃至全国各个城市都已经发展到了一个临界点，人口基数扩大，第三产业开始突破，经济迅速发展，综合体的兴起是大势，是必然的结果，这不是某一个开发商所能引领的，也不是某一种意愿就能推动的。
记者：是否和房地产宏观调控有关系？毕竟商业地产不在调控的范围内。
彭传辉：有一定的关系，商业地产毕竟不限购不限贷，为此很多开发企业重审战略布局，开始由原来的投资住宅市场逐步走向了投资商业地产。
林鄞：宏观调控是刺激商业地产兴起的一个很重要的外力。普通住宅受到调控影响，市场上的大量资金无处可去，便有一部分涌入了商业地产，这进一步推动了商业地产的发展。
记者：从当前市场来看，综合体的开发商有经验丰富的万达，有初涉商业的泰禾，以及苏宁、红星国际等从其他行业转战地产的企业，为何都开始转向商业地产？
彭传辉：商业地产的刚需一直存在，除去部分投资客，还有很多真正的市场需求。因此，在住宅销售受限的情况下，会有开发商选择转型，而综合体由于包含业态较多，成了开发商进军商业地产的首选。
林鄞：城市发展成熟，政府侧面推动，一城多心局面出现，以及人群消费提升，毫无疑问，当前是商业地产发展的最好时机。但是，综合体的开发和运营远比普通住宅复杂，它涉及城市运营、经济发展、社会生活等多个层面。
综合体运营要凸显差异化
记者：对于同一区域内的竞争，综合体应该如何快速营造商业氛围？
彭传辉：综合体项目相当考量开发商的创新与运营能力，如何定位是综合体项目的主要课题，研究本地消费习惯和商圈特点，才能准确营造商业氛围。另外，进行专业化管理、持续化营销等差异化经营才能吸引消费人群的不断光顾。
林鄞：每个综合体都有不同的营造氛围手段，但无外乎特色、规模、配套、打造自己的文化，让消费者更有心理认同感。当然，具体如何，需要根据不同地区的不同市场环境做出不同的反应。
记者：目前市场上综合体的形态有很大差别，有涉及物流，有涉及商贸、汽车、医药等等，是否因为普通的商业综合体竞争太大？
彭传辉：这些特色产业综合体的兴起，主要是因为地理位置、区域产业、运营模式等因素影响。产业综合体较一般城市综合体而言，有很大区别，产业综合体以特色产业为支撑，通过多重物业形态的有机组合，实现产业资源优势的最大化。
林鄞：不可否认，商业综合体彼此间的竞争远比住宅市场激烈，他们要找到自己的生存空间，就需要独特的核心竞争力。所以综合体又分为很多种，除了以商业、商务为核心的，还有以物流、商贸、汽车为核心驱动的。
产业综合体脱颖而出
记者：目前福州有这么多的城市综合体，未来发展，是否存在过剩危机？
彭传辉：福州当前的几个综合体，在形态区分和地理区域方面还是比较明显的，比如主城区是以商业商务为主的综合体，周边区域则是以区域产业为依托的综合体，做到错位发展。特别是福州城市在不断扩容，未来的综合体会存在激烈竞争。当然如果同质化发展太严重，就会有过剩危机。
林鄞：经过系统思考而开发出来的综合体，20年内是不会过剩的；而那些盲目开发，不遵循市场规律，不依托中国国情的综合体已经开始面临过剩危机。福州作为福建省会，它的人口总量和经济发达程度，决定了它需要更多的城市综合体。
记者：未来综合体竞争白热化的情形之下，定位差异化是否是开发商生存绝招？
彭传辉：综合体项目的开发，绝不是一个简单的复制过程，特别是在出现大量竞争对手的时候，如果没有特色，很难吸引消费人群到来。因此要做出不一样的产品，规避大众化、相同化的运营方式，才能有所突破。
林鄞：是的。住宅市场也会分为豪宅、高端住宅、普通住宅，何况综合体还需要考虑到后期运营的事情。只有通过差异化定位，找出自己的市场所在，才能够确保长久发展。以ECO-城为例，这个项目首先确定了城市人对生态、健康生活的需求，然后依托中国文化，开创了商业、产业、旅游业、商务等多业态联动发展的模式。
记者：福州周边兴起的这些综合体，发展前景如何？
彭传辉：福州周边的综合体，主要是以产业综合体为主，不同于主城区的商业综合体。产业综合体也是按照一条龙服务打造，但是由于产业独一性，辐射的范围更加广泛，不仅有主城区人群，还有郊区人群，比如海峡·鑫天地依托农副产品打造的综合体。因此，这些综合体的发展前景还是被看好的。
林鄞：如果是单纯以商业或者商务为核心的综合体，它们必须以繁华地段为基础，这样才能覆盖更多的消费人群。而城市周边则不同，地价低，决定它们可以腾出更多的资金来兴建配套，城市发展加速和多中心化的模式也会赋予它们更多的发展和升值机会。
