于长江
社会学者，北京大学深圳研究生院人文学院副院长
近日媒体爆出南园新村改造强强拉锯，万科、佳兆业争相提高拆赔比，创下1：1.4新高，并且各自高调大摆筵席宴请业主，争夺改造开发权。
从形式上看，开发商之间激烈竞争、争相讨好业主的做法，是一个典型的企业争夺客户的博弈，这样看来，似乎城市更新改造是一个简单的市场行为———假如真是如此，那么在这种竞争中，业主作为客户，肯定是最大受益者。
但问题是，城市更新到底是不是、应不应该是市场行为？业主和开发商是不是这个领域全部的利益攸关方？城区改造除了他们，还应该考虑哪些人、哪些因素？
从后来政府的表态来看，这场拆迁改造之争，又似乎是空中楼阁。因为这个片区还没有纳入城市更新规划，那么，万科、佳兆业又在争夺什么呢？
这种看似莫名其妙的情况，反映了当下社会的新特点———很多领域并没有一个清晰明确的原则规范，相反，很多所谓“原则”，都是模糊可变的，各路玩家心里都明白，所谓的“规定”，都是有弹性的，如果谁能早一点造成既成事实，谁就可能在下一步的博弈中占据有利位置，就可以影响甚至改变“有关规定”。
就南园新村项目来说，两大公司都是地产业的行家里手，不可能不知道政府对于城市更新的有关程序和步骤，而明明“还没到时候”，就如此大张旗鼓地展开竞争，只能解释为是为将来“时候到了”提前布局。
这些做法其实说明了，我们的社会仍然还处于一个不成熟的“粗放”状态，很多领域还没有一套健全的运行机制，很多制度规范都在人们的各种博弈中不断改变，缺少稳健的基础框架。凡事都是“事在人为”，谁能最快抢占制高点，谁就可能获得主动权。
客观说，一个社会法律法规在必要时是需要做一些调整的，但问题是这种改变，不应该简单地由当事人制造既成事实来“改变”，而是应该有一个稳定的、公众认可的程序来改变。制定规定要有章法，改变更需要有章法。
更深层问题是，城市更新改造究竟是一种社会政策还是一种纯商业行为？这在今天的中国是含混不清的。
笔者认为，城市改造不应是纯粹市场化行为，因为城市建设有很多非商业价值和意义，城市社会生活的很多原则是不同于商业市场原则的。一个片区的改造，影响的不仅仅是直接当事者--开发商和原业主，它还会影响更多人口、更多利益攸关方、更多城市建设领域。比如，拆赔比的提高，不仅大大提升了城市改造成本，而且最终必然要反映到未来房产价格和容积率等方面，如果拆赔比出现攀比，会不会造成新的投机风潮？成本最后谁来买单？
又比如，目前很多老住宅区或城中村，大批房产实际上是用于出租，为低收入者提供廉价生活区，这种功能对于一个城市的可持续发展是非常重要的。低收入群体是一个城市正常运转和高品质生活的基础，他们中更有一部分初入社会但很有潜力的年轻人，他们是城市未来发展的重要动力。但是在目前看到的更新和拆迁的博弈中，完全看不到他们的利益表达。
对一个城市发展的全局关照，不可能靠作为直接当事者的某个开发商或业主去代表，而需要更广泛的主体去决定，比如，大批租户如果因为小区改造而不得不移居他处，由此引发的对城市社会生活的影响，如何考虑和体现？由此造成的城市未来发展的损失，由谁承担？所以，像城市改造更新这一类关乎城市总体发展的工作，需要一套能够体现更为广泛的利益相关者的机制，兼顾具体当事人和城市总体利弊，而不是仅仅几个玩家就决定了。
