2011年3月一纸限购令搅乱了苏州楼市，随之而来的限贷等调控加码，让住宅地产受到了严重的冲击。而在调控外的，商业地产则成为了投资客以及房企眼中的“香饽饽”。商业地产的不温不火，则让人大跌眼镜。步入2012年后，住宅地产调控吃紧，商业地产的发展又将会如何？
6月29日，在大型商业地产领袖峰会上，针对“下半年商住的预期”苏州中原机构营销总监华崇文发表了自己的观点。苏州中原机构营销总监华崇文表示，目前在楼市调控大的背景下，一方面，在开发商“以降走量”的总体基调下，很多刚需客户、刚改客户、投资客户，都在将目光投向住宅市场，商业遇到了不受关注的尴尬局面。另一方面，目前来讲，商业地产三分之一的量绝大多数量是倾注于酒店式公寓。由于现有商业产品给客户的吸引度不是很高，因此销售量不是十分理想。
苏州中原机构营销总监 华崇文
他同时表示从商业地产客户的结构来分析，客户主要是针对于四个方面做一个考量和投资。
首先，客户会去考虑整个项目未来的投资背景，投资的一个前景。何为投资前景呢？就是说未来整个物业有明显的增值和升值，这是投资重点方向。这可能根据低端和根据开发商的背景，根据产品定位或者商业地块的定位。还有整个商业未来给予后期运营的概念，那这是客户考虑的主要因素。
第二，客户会去考虑稳定收益或者稳定回报，或者说客观的回报。前期开发商会给予一些回报，也就是三年或者五年固定的回报，这是客户感受到的。但客户回算的话，租金的水平或者租金的价值能否支撑它未来的回报率，这可能是客户比较关注的内容。
第三，客户会去考虑市场培育过程。为什么商业地产整体遇到痛苦的地方，因为很多开发商是从住宅转型到商铺当中，他们会考虑快速去化，资金收回来，后面不太会去考虑了。其实目前客户在投资过程当中，更看中三到五年培育期过程当中，甲方或者开发公司如何去做市场培育和如何去把这个市场做大做强。刚才周总讲到通过运营的价值会达到60万一个平方，包括义乌从几万块钱一个平方到二三十万的一个平方，这是通过运作来得到的，这个过程是比较痛苦的。
苏州也有一个案例，苏州的绿宝广场，绿宝广场一期是不销售的，而二期是销售的。它通过三到五年的时间，把整个市场培育起来了，这样客户对它的信心来讲是比较认可的。同样像恒大的王总这块，恒大建材前期有很好的运作，包括欧蓓萨给客户植入了很好的信心。
第四，客户会去考虑产品。刚才讲到城市综合体，目前在售比较好的商业，从客观角度来讲还是专业市场卖的比较好。专业市场卖的比较好，可能是由于总价段切分的比较小。
最后他表示，目前这个态势来讲，整个商业地产地块推出的量越来越多，而且在不断地增加，通过2010年，2011年，2012年土地推量来看，统计下来超过700多万方。未来商业地产的发展方向，我的一个浅见是甲方在产品的结构上、业态的把控上和客户真实需求上，客户对于产品投资前景和稳定回报方面去做一些文章，通过这些方面能够把整个商业地产的形式有一个升级，这样对于商业地产未来起到良性的作用。
