——太原楼市变相“售后返租”模式调查
随着房地产业的发展，在商业地产市场营销中出现了“售后返租”营销模式，开发商纷纷打出高投资收益率的旗号，吸引众多普通市民参与投资购买。这种曾被建设部明令禁止的商业地产营销模式，真能圆了众多普通市民的“炒金”梦？对此，太原市房产交易所一位负责人表示，在当前房地产市场不够稳定的情况下，投资商铺存在较大风险。
近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，开发商只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，以求能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动，谋取利益。正因为如此，售后返租才重新抬头，回报率也从几年前较保守的每年6％至8％升到了目前的11％至15％不等，返租年限也变得更长。
据一位长期接触“售后返租”的地产界人士贾先生向记者介绍，与10年前相比，现在不少商业项目的“售后返租”在操作手法上已很不相同，尤其是一些非产权商铺，与其说是在“炒铺”，还不如称其为“非法融资”的类金融产品更合适。
变相的“售后返租”盛行
所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价15%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。
近日，多次接到群众举报，位于长风街某房地产开发有限责任公司没有预售房许可证已经出售大量住宅房与商铺。据该房地产售楼部（销售商铺房）的李女士介绍，“此商铺最低投资为38万元至高达100多万元，每平米25000元起价，30000元均价。预售的商铺是期房，两年以后才能交工，现在你定下我们给你签一个购房合同，到两年时我们将另外签一份合同，每年最低按15%的利息给你们，你们之需要投资就行。”
当记者问及“五证”时，李女士告诉记者：“这个是政府扶持项目，是城中村改造工程，要是等到手续齐全就贵啦。”并拿出一份2006年由该房地产开发有限责任公司开发的一个项目作了实地演讲，此工作人员介绍2006年投资者已经收益很多。
随后工作人员带引记者来到工地现场记者看到有的地方刚挖地基有的地方刚建到第二层楼，工作人员告诉记者，“你们不要管现在房子盖到几层，两年以后给你们交房就行。这一批房是统一的手续，到时候全部交工就行啦。”
据记者了解，近一段时间以来，针对法律法规的限制，现在变相的“售后返租”做法重新抬头。不少新出现的产权式商铺项目，采用投资回报承诺的“售后包租”模式销售，如市场上“零风险购房计划”、“带租约销售”等。其背后是许多人一方面对该模式运营相关情况了解甚少，一方面又受“高额回报”的广告宣传所诱惑。不少投资者认为租金逐年递增，只会稳赚不会赔，以至于有人签合同时仅看图纸、模型就交了房款。
商家以高回报率作诱饵
“10年返租”、“年均收益15%”、“产权式商铺，零风险购房”……在省城太原，这样的商铺促销广告可谓屡见不鲜。在房价看涨，人们挣钱欲望高企的当下，这些广告也确实收到了很好的效果。在太原的朝阳街、下元、柳巷、亲贤街等传统的商业繁华地段，不少投资者不惜血本买了商铺。
然而，现实并非如开发商所宣称的形势大好，有的经营得好，有的却陷入了困境，有的甚至已经“倒闭”。2003年，太原市民陈先生购置了柳巷一家购物广场面积约30平方米的商铺，并与房地产公司签订了《商铺买卖合同》。随后，他将58万余元房款一次付清，房地产公司于当年年底交付商铺，随即购物广场开业，开发商按照之前许诺，与之签订了3年的商铺返租合同，租金分别为房款的7%、8%和9%，并给付了租金。当时，开发商还承诺3年租期届满后还会续租。然而，由于经营不善，购物广场开业1年多就歇业了，开发商在3年租期届满后也没有再续租。陈先生没能力经营，商铺就一直闲置。为此将开发商诉至法院，要求解除《商铺买卖合同》。与陈先生境遇相同的另外14名购房者，也先后将开发商告上法庭。法院审理后认为仅《商铺买卖合同》本身，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，投资者要求解除《商铺买卖合同》的诉求最终被驳回。
对此，地产界人士贾先生表示：眼下市场上“售后返租”的已不是商铺的产权，而是商铺的使用权。而“售后返租”的主体，也不再是开发商自身，而是一个单独注册的经营管理公司。这种经营管理公司分为两种，一种是与开发商合作的公司；另一种是将全部商业物业包租下来的二房东。其最低注册资金只需要50万元，但在股权结构上基本与开发商没有法律关联关系。这意味着，商场如果与小业主发生纠纷，小业主无法通过法律程序向开发商追索。
