曾经，城市综合体是国内一二线城市的“专利”。然而，仿佛一夜之间，这些“大家伙”一股脑地冲到了处于国内三四线城市之列的石家庄。
城市综合体为什么会“下沉”？
布局成本低 市场潜力大
“相对国内一二线大城市，石家庄开设卖场的租金成本相当低廉。租金低、销售稳定等利好因素，使得这个城市的商业地产建设较以往变得越来越火热。”勒泰公司副总裁凌志诚认为。
业内人士表示，北上广深等一二线城市的市区零售市场竞争异常激烈，市场已经基本处于饱和状态，零售商的竞争开始向国内三四线城市扩散。“需要下沉的零售商和正在向三四线拓展的房地产商一拍即合，特别是在严厉的宏观调控环境下，没有限购限贷政策的三四线城市商业地产需求很大，城市综合体这种典型的商业地产发展起来如火如荼。”有业内人士如是分析。
专家认为，商业地产在国内三四线城市主动布局，不仅看中其短期内聚集的大量购买需求，更因为这是房企的一种长远计划。国内三四线城市具有较大的发展空间，目前仍需要进行大规模的城镇化建设，与之相伴随的是，城市升级和居民消费升级具有非常大的潜力，这大大提升了三四线城市商业地产的吸引力。
国内一家证券研究所近期的研究报告指出，目前国内三四线城市的商业市场如同五年前的二线城市、2至3年前的中西部城市一样，具有需求快速增长、供给相对缺乏等特点，率先下沉圈地的公司培育期短、回报丰厚。
作为新兴的城市，省会石家庄发展快、包容性强，商业和城市基础相对稳固，按照未来500万人口的城市规划，商业地产仍有很大的发展空间。“石家庄距离北京很近，地缘优势很明显。而且，近年来石家庄城镇化进程大踏步迈进，令不少开发商瞄准了这一市场。”省商业联合会秘书长曹润亭认为。
不能照搬大城市的做法
不过，在城市综合体快速扩张的同时，很多业内人士也表达出了自己的隐忧。
石家庄市房地产协会秘书长李水源表示，城市综合体是随着城市的需要而诞生、发展的，但达到一定程度必须进行限制，适可而止。
由于对区域经济环境把握不到位，不少城市为此付出了不小的代价。
据了解，湖南省益阳离市中心不远的地段有一个20万平方米的大型综合体，整个项目气势恢宏，但却闲置了好几年。目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。
“几乎每个城市都有综合体的失败案例，我们要深刻认识到并不是所有的城市综合体都能带动城市的发展。”比如，中小城市大多缺乏成熟的商务环境支撑，比较高档的写字楼生存状况普遍不好。一位业内人士认为，对省会这种国内三四线城市的商业地产开发要因地制宜，不能盲目套用一二线城市综合体开发的路数。“三四线城市肯定有市场，但是这些城市对品牌的认知、购买力等都与一二线城市有差异，运营商要审时度势，及时调整产品和结构。”
