从曾经的天座商城华丽转身到如今的地一大道，从曾经的辉煌到如今的平淡，成都地下商业的发展道路似乎不太顺利。对于地下商业发展缘何不顺，成都家慈房地产顾问有限公司总经理张猛认为，一方面，成都的地铁轨道交通还未形成完善网络，无法汇聚有效人流；另一方面，地下商城一直以经营中低档商品为主，给消费者留下档次差的印象。也有业内人士指出，地一大道模式在全国扩张速度太快，导致现金流风险加剧、商家品质下降。
运营模式
扩张太快，现金流风险显现
人和商业在哈尔滨开发的地下商城曾被业界津津乐道；2007年，人和商业在广州投资4亿多元的地一大道开业，其火爆人气也被传为佳话；2008年，人和商业正式在香港上市，“地一大道”模式迅速开遍全国，包括武汉、成都、大连、虎门、赣州等十余个城市均出现“地一大道”的身影。
急速扩张的背后是不可预知的风险。去年12月19日，美国穆迪投资公司宣布调降人和商业的信贷评级至B1级，评级展望为负面，穆迪表示，人和商业逾期应收账款突显其商业模式的相关风险。而此前，标准普尔也宣布将人和商业列入负面观察名单，并指出未来6～12个月，人和商业的现金流可能遭进一步削弱。今年3月29日，穆迪再次将人和商业信贷评级由B1降至B3，前景维持为负面。穆迪认为该公司2011年22亿元的收入低于预期，并指出其现金流风险加剧，这将减弱其应对内地房地产市场挑战的能力。
记者了解到，地下商城的运营是人防工程设施，不属于房地产开发，没有产权，人和商业只能出售商铺的经营权，银行按揭模式并不适用。因此，人和商业面临比一般商业地产更长的资金回收周期。此外，人和商业在招股书中亦坦言，完成一项地下项目开发所需的时间及成本可能受多重因素影响，包括物料、政府优惠政策的变化、市况转变，以及自相关机构取得所需的牌照、许可证及批文的延误等。这些不确定因素使人和商业的隐性财务风险进一步上升。加之最近一段时间武汉、沈阳等地均爆出地一大道管理不善、经营平淡、租户退租等问题，地一大道的状况不容乐观。
经营模式
先天缺陷，过于依赖地下交通网络
“国内地下商业有三种模式，一种是沿着地铁通道发展；一种是通过城市人防工程改建；还有一些规模很小人为开发的地下商业。”成都家慈地产顾问有限公司总经理张猛表示，它们都有一些共同特点，即依靠地铁而发展，没有地铁就没有了生命力。“但目前成都仅有地铁1号线，很难聚集人气形成规模。”世邦魏理仕投资物业部高级经理金灵也认为，地下商场的发展本身是对土地、空间资源的高效利用，更多地要依靠地铁和通道资源。
“过道模式”的地下商场优势在于，一端接驳地铁人流，一端接驳成熟的地面商业项目，地下与地面共享已有的消费人群。比如正在修建的天祥广场，位于二环路，对接仁和春天广场，便于商业互补。对于地下商业由于层高等问题给人造成的压抑感，天祥广场也进行了相应改善。“设计单位在广场中央设计了投影天井，通风采光相当好。而且地下商业挑高6米，可以满足大品牌店对层高的要求。”天祥广场营销负责人朱皖芳表示。“地铁2号线今年开通，轨道交通逐步形成后，成都人的消费习惯也会随之改变。比如日本的地下商城人气很旺，而且多以主题餐饮为主，国内可以借鉴这些成功模式。”某业内人士显得更为乐观。
招商模式
局限性大，难以吸引高端品牌
在记者的采访中，大部分业内人士指出，地一大道模式受阻另一个主要原因是人们的消费习惯。金灵认为，购物的人往往喜欢往“上”而不是向“下”，“大型商场一般都把负一层作为超市，因为超市有固定的购物人群，能够吸引人往下走。但地下商城都是散卖的街铺，缺乏统一的品牌，自然经营困难。”
一位不愿透露姓名的商业地产人士认为，地一大道的困局，很大程度上是前期招商定位出了问题：“地下商城要招募高档品牌困难很大，因此多以中低端商品为主。然而，中低端品牌的经营能力有限，并不足以支付高额的租金，于是一个招商怪圈出现了。”张猛持相同观点，他说，由于地下商城可供选择的业态实在有限，使得商城很难进行错位经营。加之地一大道体量大，商家首要考虑的是如何填满商场铺位，更不会考虑错位招商，千店一面争夺客户的局面很难避免。
记者还了解到，由于商铺摆设及消防的要求，地下商场空间展示不够，无法满足大品牌的要求。“视野和光线不通透，不能让人产生立体感，面积很大的商铺也很难给人宽敞的感觉。”张猛表示，尤其是动线布局，站在这个店铺门口看不到远处有什么店和品牌，消费者抵达其他商铺的动机不大，人流、公共资源很难共享。同时，受结构影响，地下商场配送功能欠缺，排烟、排污、排水都不方便，因此可供选择的业态也有限，很容易出现业态的重复和重叠。
成功案例
中国香港：典型的地铁购物商圈
地铁交通的便利性大大促进了香港购物中心的发展，基本上地铁通到哪里，购物中心开发就跟到哪里。香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，在香港的40多家购物中心，有28家是建在地铁等轨道交通线路上，占到总数的70%。在打造地下商业方面，有丰富的经验，例如，香港地下商业基本上都采取“只租不售”，统一管理权；在招商阶段，会适当让利，以便短期内吸引商家进驻，把商场做旺。
日本：艺术与商业在地下完美融合
日本第一条，也是世界第一条地下商业街是1957年建成的大阪唯波地下街。1963年大阪又建成梅田地下街，接着又建成当时全国最长的地下家———虹地下商业街。虹地下商业街总面积接近4万平方米，街顶距离地面8米，内有4个广场，三四百家商店和诸多餐馆、酒吧、咖啡馆等，出售商品应有尽有。该地下商业街兼具商业中心、地铁枢纽、游览胜地三大功能，道路纵横交错，路心有花圃，店前有树木，交汇处有群雕，拐角处有喷泉，甚至还有小桥流水、飞泉瀑布等景致。如何防火是地下商业面临的问题，日本各地下商业都采取了严格措施，比如东京八重洲地下商业街安装了8000个烟火感知器；采用耐震的建筑构造；同时遇到停电，发电设备会自动发电等。
