7月1日，高和资本在北京东三环高和萃底商项目举办商业亮相活动，这也是其打造商铺系列投资不动产的首个正式亮相产品。2011年下半年，高和资本收购博瑞大厦底商项目，后更名为高和萃；2011年底，再度收购望京悠乐汇部分写字楼底商，更名为高和睿。
作为一家擅长挖掘商业价值洼地的地产基金公司，高和资本此前在写字楼领域动作较多，而其连续成功运作中莎广场及金澳国际的经验亦逐渐被业内认可。如今连续收购两个写字楼底商项目，高调转战商铺市场，高和资本的举动再度引发同行关注。
“与写字楼相比，北京商铺投资一直偏冷，价格明显偏低。”高和资本董事长苏鑫认为，“北京作为一个发展中的国际贸易城市，商住比为1.41，远远低于国外一些发达城市甚至国内的一些二线城市。”他认为，未来两三年内，北京入市商铺量将明显减少，市场可能供不应求，购物中心随后也将迎来新的租金定价。
资产改造重塑商铺价值
与写字楼相比，影响商铺投资价值的因素，在于招租和运营。投资人对商铺投资的心理障碍，主要是因为市场上出售型商业不动产无统一管理、统一运营而导致租客良莠不齐、资产贬值，商铺空置率较高。
因此，与收购写字楼、快速销售退出的模式不同，高和资本在收购高和萃和高和睿后，便投入资金，对项目进行了较大程度的工程改造，并对项目展开整体招租，严格限制租户资格，从而保证投资客户的回报。对这一过程，苏鑫将其比喻为“资产精装修”。
据了解，高和萃于2011年4月开始招租，8个月内即实现90%的意向商家出租率。尽管先租后售的模式可能影响到客户对投资回报的预期，进而影响销售价格，但却能保证客户稳定的投资回报率。
与以往收购写字楼项目相似之处则是，高和对项目投资价值的价值稀缺性判断苛刻，高和萃目前是CBD乃至东三环区域惟一散售推向市场的写字楼商铺产品。
而高和收购的另一商铺项目——高和睿则经过资产改造，试图改变悠乐汇比较冷清的商业氛围，目前已有包括咖啡、儿童教育机构等多个高租约商业入驻。
据高和资本介绍，目前高和萃的销售率已达75%。高和睿自5月开盘以来，至今已迅速达到60%的销售率。
商铺：新价值洼地？
至收购高和睿，高和资本已在北京核心区域连续收购5个商业及写字楼项目，目前累计收购和管理的商业类资产超过50亿元。
苏鑫认为，2011年，北京写字楼价格上涨趋势过猛，尽管未来还会继续延续增长势头，但不会再有更高的上涨空间。而商业地产另一主力产品——商铺的投资价值还处在洼地。
据第一太平戴维斯统计数据，2012年第一季度北京甲级写字楼租金涨幅环比进一步放缓至6.1%，而一季度中高端购物中心首层平均租金环比攀升3.7%，同比上涨14.3%，涨幅呈上涨态势。
苏鑫认为，目前北京商住比为1.41，明显比较偏低。据悉，济南、西安、大连一些区域的商住比为2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。而重庆、西安等二线城市一些核心地段的商铺价格，甚至要高于北京的核心地段。如西安万达广场商铺价格2011年便达到每平方米15万元，甚至高于高和萃大部分在售商业的价格。
而高和睿一些商铺价格，甚至低于望京区域住宅价格，仍存在商住倒挂的现象。
为何北京商铺价格相较写字楼涨势较慢？苏鑫认为原因有两点：一是因为2011年北京商铺项目入市较多，二是因为商铺一般围绕购物中心租金价格确立标准，但购物中心换租期一般为两至三年，因此即使上涨，也不像写字楼市场一般立竿见影。
在引导投资客共同从写字楼市场淘金后，高和资本每次入市均被投资界关注。至于此次高和高调推出的商铺投资产品，能否再度引领北京商办物业的投资热潮，仍有待关注。
■军玥/文
