商业地产不限购的特点正在成为吸引投资者的热点物业，大型开发商拿地热情高涨。雅居乐地产在花都区府新城布局15万平米城市综合体，记者日前就有关商业地产发展问题专访了雅居乐商业运营中心总监罗红葆，其表示商业地产拿地还只是“痛苦”的开始，与住宅相比，除了前期的地段选择、产品建设，商业更需考虑后续的经营管理，其间需要长期的、大量的资本沉淀。
罗红葆认为，商业地产目前鱼龙混杂，未来三年一定会遇到调控，方式跟住宅不一定相同，但政府会出台一定的政策指导，比如就规模提出要求，就商业网点的布局进行分流等。
记者：商业地产自调控以来发展蓬勃。目前发展现状究竟如何？
罗红葆：商业地产正在经历从雨后春笋，到百家争鸣这个阶段。无论实力和大小，所有的发展商都在挤这条路，造成各大城市商业综合体盲目地重复建设，远远超过了我们的需求。
雅居乐和很多从住宅走出来的地产商一样，在十多年前开始进入地产行业就避免不了商业，商业和住宅一开始就是联姻的，做住宅不可能没有商业，只是我们的商业是从社区商业开始做。未来雅居乐的商业占比，我们希望达到15%左右，也不能过高。
商业肯定都是希望做到区域辐射性。如何做自己的商业品牌，我认为不应该直接去拷贝别人，而是根据自己项目选址，利用最优质的资源，利用当地的环境培育商业模式，打造出适合房企自身的大商圈。
记者：如何看待商业地产的行业竞争？未来商业地产要出类拔萃需要具备什么条件？
罗红葆：未来三年商业地产一定会遇到调控的，现在是大家一窝蜂去发展竞争。我认为现在很多做商业地产的人并不具备做商业地产的能力和执行力。举个例子说，香港不少大的地产公司做一个商业项目要花10年，内地企业可能只需要一年半。许多做商业地产的企业就像踩着西瓜皮，找不到商业模式。而商业地产能成功最主要就是他有一个独特的商业模式。雅居乐做商业也不例外，一定要找到适合自己的商业模式，这样才能无惧政府的调控。
做纯粹的商业地产，需要研究商业之外的一些问题，首先就是要研究商业生存环境。比如花都区是具备建立大型购物广场或者说做将来的大型城市分割体这个基本条件。但几年前这个地区是不具备的，这就是所谓的商业生态环境。
记者：现在中心城区缺地，不少商业项目选址其实是在郊区或城乡接合部，对于人气的问题应如何看待？
罗红葆：招商只是痛苦的开始，而不是美丽的结束。商业尤其需要持续的招商和服务，对规划能力、成本管控、人力物力都是很高的要求。面对可能出现的商家、客户不够的情况，我们也要做规划方案，未雨绸缪。首先要确保吸揽商业巨头，它们是不可能日薄西山的。同时我们要考虑推动商家的商业模式走得更远。
比如以前广州的南方大厦，曾是商业的标杆，可现在以百货业为主的这种商业模式已经被万象城这种购物体验模式所击败。任何一个商场都是有生命周期的，需要培育期，既不能拔苗助长，也不能毫无远见。商业项目也不要一出来就跟天河城去比，因为它的生命周期和我们不在一个起跑线上，但要注意，当我们成长为青壮年的时候，成熟商业体也可能已经进入了老年衰退期。
记者：描绘一下您眼中未来5年的商业地产？
罗红葆：未来5年，人们因为堵车、拥挤，可能会厌倦去闹市区的商业中心，我们可能需要一个更广阔的地点，顾客愿意在那些地方多待点儿时间。这就要求商业地产开发商在建筑和商业形态方面有所突破。如果只负责让顾客买完东西回家，而不去体会这种生活、休闲、体验式的商业模式，可能会被淘汰。我们应该思考的问题是，5年以后的购物体验，跟现在有什么区别，然后按照这个思路去建设商业地产。
