太古地产素来低调，但它去年在资本市场做了两件大事：7月将香港又一城商场卖给淡马锡，作价188亿港元，创下香港单一物业买卖的纪录；12月以介绍形式（不涉集资）独立上市，代码为1972，即太古地产成立的年份。
今年迎来40岁生日的太古地产，除香港金钟太古广场、港岛东太古坊外，在中国内地4个城市有5个项目，其中北京三里屯village、颐堤港和广州太古汇已开幕，成都大慈寺和上海南京西路大中里项目预计分别于2014年和2016年分阶段启用。
太古（中国）驻中国首席代表、太古地产中国区行政总裁白德利（Guy Bradley）在香港接受专访时，对太古地产的成功既谦虚又自豪：“我们只是做好自己，还有我们很有耐心，别忘了太古已有近200年历史。”牛津毕业后便加入太古，白德利毫不掩饰对公司的热爱：“我在太古已经25年，要是他们愿意，我还想再做25年。”
太古在香港的经验如何在内地施用？作为老牌英资财团，在开发和运营上有什么经验？白德利接受记者专访，畅谈太古的商业地产之路。
访谈
记者：太古地产近年发展的节奏如何，未来会朝什么方向走？
白德利：我们2002年进入内地后，试过同一时间同时进展4个项目，这个规模和节奏对于我们来说很进取。
无论在香港或内地，我们过去和未来都会专注于商业地产，这才是我们的优势所在，我们没有意愿在中低端住宅市场分一杯羹。当然，也不是完全排除未来做住宅的机会，但不会单独做，一定是和其他零售设施配套的。
我相信中国市场仍有非常非常大的增长空间，我们仍在高速发展的早期，特别是中产消费，我们认为这个商机值得我们做大投入。太古地产建了大型的零售设施，包括商场、写字楼和酒店。
香港的情况和内地不同，土地供应非常稀缺，所以很难做到进取。衡量机会时我们会考虑很多，但对于合适的机会我们绝不会保守。
记者：如何将香港的经验用于内地？
白德利：我们在香港有近30年开发大型零售体的经验，这些经验一定会给在内地的发展带来益处，但过程绝不是“一对一”倒模式的机械复制。我们刚进内地时便意识到，在香港奏效（的经验）并不会100%保证在内地也行之有效，虽然内地市场和香港早期的发展相似，我们作为“过来人”可以很快地发现和适应。
记者：有声音指太古地产在内地处于“瓶颈期”，你怎么看？
白德利：我不认同这个观点，现在完全不存在所谓的“瓶颈”。我们只是认为中国地价已偏高，我们比较谨慎。因此现阶段我们会先专注手头的项目，包括成都和上海的项目还处在建设期，仍有许多事务要处理。
记者：所以太古地产在中国并不急于买地？
白德利：我们很乐意去买地、扩张，但是必须在价格合适的时候，而不是现在。等地价回落时，我们就伺机进入。
记者：会否考虑收购已建成的项目？
白德利：相比收购，我们更倾向于自建项目，我们相信一个项目可以从好的设计中获得更高价值，同时我们也很享受设计的过程，所以想从买地、设计和自建做起。当你买入现有的项目时，或多或少都涉及妥协。北京三里屯village是我们唯一一个收购项目，因为它的地理位置太吸引人了。买入后我们也做了改造，在改造过程中确实遇到了一些困难，毕竟它涉及了别人的思考和想法。
记者：太古地产在运营中遇到了什么挑战？对现况是否满意？
白德利：今年是太古地产进入内地的第10个年头，我们看到了内地中产家庭消费增长、升级等巨大的结构性变化。我们也看到了内地零售设施面积增长，但我们相信只要你的地点选得对，为消费者提供很好的购物体验，就不用担心过度竞争的问题，消费者会根据购物体验自行“用脚投票”，去他喜欢的商场和酒店。
当2008年三里屯village刚开幕时，很多人认为它很难成功，他们担心室外商场到了冬天会很萧条。但有趣的是，全年销售最旺的时间段是11月至1月，也就是说在冬天也有很多人在三里屯village买东西。我想这归功于假期的因素，但它的成功经验也告诉我们，人们仍会被美妙的购物体验吸引，即使天气很寒冷。
我们在每家商场开幕时，都会给予租客租金优惠和一些激励。如果你还记得，在2008年三里屯village开幕时，在路对面就有个强大的竞争对手三里屯SOHO几乎在同期开张，换句话说，我们在竞争同一个群体的租客，所以当时我们给租客提供了很吸引的“租赁套餐”。经过四年的努力，现在看来，我想我们和三里屯SOHO的竞争生态已经有了改变，租客对三里屯village的兴趣日渐提高，很多品牌、商店都想进驻village。面对这些需求，我们在租金比2008年有更高的议价空间。我们现在给一些租客提供和他们销售收入挂钩的租金计划，而不是高昂的固定租金，包括三里屯village北区的本地时尚品牌。
