商业地产遍地开花
如果说过去的十年是住宅地产的黄金期,那么在政策逐步收紧、泡沫过多的情形下,各大房企纷纷转战商业地产重新“攻城略地”,商业地产进入爆发期。
在青岛,位于黑龙江中路上的青岛鑫江东方城购物中心,是目前岛城最大的商业综合体,也是城阳区发展高端服务业的重点项目之一。不过一两年的时间,商业地产已经在岛城遍地开花。从市南区的鲁商中心、远雄国际到市北区的万达CBD、卓越大厦,再到崂山区的证大大拇指广场、李沧乐客城,市内七区无一例外都有自己的“拿手菜”。除了万达、华润这种成功模式的商业综合体,还有大体量的现代化写字楼,有迎合时代口味的酒店式公寓等等,可以说近几年涌入青岛市场的商业地产业态日趋丰富,功能细化且互为配套,结合区域发展定位也越来越趋于合理。
据统计,今年青岛约有39.5万平方米优质写字楼入市,新增项目主要位于香港中路商务区,李村商圈和香港中路商圈将共同贡献40万平方米的新增优质零售面积。众多商业地产项目的落成开业,使得岛城商业发展格局呈现由中心城区向次发达区域扩张的多中心扩张态势。
“蛋糕”虽大并非每块都甜
曾经红火的住宅市场在限购令的“紧箍咒”之下备受挫败,而相对来说不限购、不限贷、回报高、升值大的商业地产就成为投资新宠。“不论是开发商还是运营商,只要有钱赚大伙就会投资。但再好的东西大家都去做,市场就不见得乐观了,有机遇也有风险。”上海证大商业经营管理有限公司青岛分公司总经理裴鑫客观地说。
事实上,在众多入驻青岛的大项目中,确有一些开发商经营不善,其中不乏国内外知名品牌企业。
3年前,某城市广场商业项引进3家世界500强企业,拥有700多间客房的大酒店已进入外部装修阶段,投资数亿元打造的占地面积5万平方米的全天候室内游乐场更成为国内首家。然而,3年之后,上述商户很多已经“人去楼空”,这个曾经轰动一时的商业地产项目并没有如人们期望的那样成为当地的“聚宝盆”。
而一向以吸金著称的大型购物超市在急速扩展的市场中也表现平平。像中山路悦喜客来、开发区佳世客、辽阳路家乐福、四方乐购,虽然所选地段也在区域商圈内,同时也是集购物、餐饮、娱乐休闲等多功能于一身,但自开业以来一直是不温不火,经常要靠促销打折提升人气。
业内人士认为,并非所有的商业地产项目都“有得赚”,区域选择、项目定位、硬件配套、经营管理水平等都是关乎项目能否成功的必备条件。如果没有足够的人流和消费力来支撑,二三线城市的商业扩容项目将会遇到很大风险,因此盲目跟风上项目并非明智之举。毕竟,受前期租售价格上涨的刺激,今年岛城商业地产项目在建速度加快,供应增加,而且还有大批新的追加投资正准备进入这一市场,市场竞争加剧必然将导致行业内的淘汰、兼并、重组。
培育市场还需看到隐患
近年来,发展迅速的青岛商业地产市场,以大型综合商业体为主要形式逐步扩张,以其优越的生活休闲环境、先进的体验式消费模式远远超越传统百货店,并对当地区域经济发展、居民生活水平起到了很好的拉动作用。
随着房地产调控的进一步深入,商业地产市场的机遇是前所未有的,但是也不可一味乐观急功近利,不论是当地政府还是开发商在“顺应大势”的同时还应正视当前商业市场存在的问题。
首先,商业地产市场存在着租金与建设成本倒挂的现象。商业地产是一种长线投资,回报周期较长而且需要大量后续资金支持。一旦市场环境不景气,短期内又很难实现地价升值,仅仅依靠租赁回报可能连建筑成本的利息都无法支付。其次,由于近年来各地商业地产投资普遍过热,商业项目供应量大、同质性高最直接的后果是供大于求。据记者了解,青岛现有的商业地产供应存量约118万平方米,未来三年还将新增200万平方米,如果不能合理规划、科学布局,将会面临市场泡沫的风险。
“开发商业地产是一个长期的过程,需要前期规划、市场调研,项目运行过程中不断完善功能以及成功的招商运营,不能急功近利。”青岛万达广场有关负责人表示。
