“每一次经济危机，都是专业化公司诞生的时候。”北京联东投资集团副总裁梁环宇在接受本报记者采访时表示。尽管眼下经济有下滑之势，不仅钢铁、水泥、汽车、纺织等传统产业，就连风电设备、多晶硅等部分新兴产业也出现了比较严重的产能过剩。
但在梁环宇眼里，对于产业地产开发商来说，这是绝好的扩张机会。一线城市写字楼租金猛涨，部分中小企业不得不另寻办公地址。而正因为经济低迷，地方政府更迫切地需要招商引资，开发商可以更低成本地拿地。
从2010年底开始，联东U谷已经开展了全国化扩张策略。梁环宇告诉记者，对于产业地产来说，选址十分重要。一个产业园区成功的要素包括：城市力、区位力、产品力、服务力。并非任何城市都可以打造产业园的。“如果只是简单的卖地和招商是不适合的，要选择经济总量大，辐射力强，政府效率高，政府比较开明，规划比较清晰的城市。”梁环宇说。
目前联东U谷主要是在环渤海经济圈、长三角经济圈、东北亚经济圈三大区域进行战略化布局。“经济越发达的地区，需求越旺盛。”梁环宇说。
以北京为例，2011年，北京工业用地共成交1192323.61平方米，其成交总量高出住宅用地51.94%。伴随着地产调控的深入，越来越多的开发商开始转型产业地产，产业地产市场异常火爆。
而城市的区位选择更为重要，区位要选择在城市主要的发展轴线上，周边有交通优势，产业配套环境，人才、学校和要素资源，还要配套商业住宅，这亦是一个园区快速成功的条件。“选址成功，园区就成功了一半。”梁环宇说。
在梁环宇看来，产业地产应警惕泡沫，实现园区的理性繁荣。“中国产业地产不缺土地、不缺政策、不缺客户，但缺的是标准，产业地产应该朝着更专业化、品牌化、规模化的方向发展。”他说。
产业地产的平台唯有规模化、品牌化，政府才会给予相关的优惠措施。随着地产的调控后，很多地产的人才外溢和转型，唯有规模化和品牌化的平台，才可以吸引高端的人才。才会得到银行的统一授信和优惠的贷款价格。
而民资出身的联东U谷并不担心资金问题。梁环宇认为，有好的项目，好的经营模式，资金会主动找上门来。并且，联东U谷绝大多数项目都是用来销售的，通过销售来快速回笼资金。类似万达做商业地产的手法。梁环宇告诉记者，联东U谷要做产业地产界的万达。
从2012年开始，联东U谷实行全国品牌联动，并积极开始向华南、华中拓展，目前联东U谷规划建设园区十三个。对于开发商来说，运营能力更为重要。
产业地产开发商必须了解客户的需求。梁环宇指出，产业地产在开发过程中，主要面对政府和入驻企业两大客户，在过去经济三十年发展过程中，政府主导产业发展，政府关心产业转型和区域税收，而产业发展的主体是企业，因而产业地产通过构建实体经济平台，一定要服务好政府、入驻企业，实现多方共赢。
联东U谷基于产业微笑曲线提出了“产业魔方”的概念。所谓产业微笑曲线就是指一个产业的两端附加值高，而中间环节的附加值最低，因而，从设计研发、产品制造到市场营销，从左到右，按附加值的高低画成一条线，就构成一个U形曲线。
“产业魔方”则是从产品上分生产、研发、总部，从功能上分高端厂房、总部写字楼、配套设施，同时，因地制宜，研究城市的能量和区域经济特点，进行有效组合。研究是做生产好，还是做总部好。合适的区位，提供合适的产品，以此定位客群，创造稳定的金三角。
梁环宇解释说，在城市开发区，比较偏远的位置，要做第二产业，重点发展厂房、标准厂房，和小部分低密度总部办公产品。但是在城市能量比较强，区块位置比较好的地方，一定要更关注微笑曲线两端，建总部独栋办公楼和高栋办公楼，外加办公生活一体化设施，吸引附加值更高的企业。
据透露，已经形成较为完成运营模式的联东U谷，下一步将在全国范围内加快扩张速度。
