近日，国家旅游局公布了《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业。
资本大鳄出手速度更快，在此政策风向球抛出之前，恒大、雅居乐等房地产行业前100名的房企中，已有1/3介入了旅游地产领域。华侨城、港中旅、青旅等传统旅游企业均在大规模投建旅游度假村。而原本分属于不同领域的海航集团、联想控股、华谊兄弟、盛大网络、华东电器等知名民企也纷至沓来。
旅游财富网初步统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模达2600多亿元，预计今年全行业投资将超万亿元。
而与以往景区投资热不同的是，这一轮的旅游地产项目投资从一开始就打上“国家商业主义”的色彩，投资规模急剧升级，风险隐现。
三大阵营与民资集体押注
在此轮资本强攻旅游地产的热潮中，有以下三大阵营的重磅出击：首先是地产大鳄之间的较量已经开擂。
今年一季度以来，中坤集团拟投500亿开发“云南普洱”；恒大地产拟150亿建哈尔滨太阳岛西区旅游项目；中弘股份的动作更为密集，其旗下御马坊国际生态度假城3月份刚动工，4月份又投资150亿开发西双版纳南山旅游，5月竞得海口如意岛，6月又拿下宜昌平湖半岛旅游度假项目。据不完全统计，目前房地产行业前100名的房企中，已有1/3介入了旅游地产领域。
原本分属于不同领域的海航集团、华谊兄弟、盛大网络、华东电器等知名民企也纷至沓来，形成第二股旅游地产圈地势力。
与此同时，从广东温泉到海南椰岛，再到云南苍山洱海之间，华侨城、港中旅、青旅等传统旅游企业参与投资建设的旅游地产项目也是遍地开花，成为第三大阵营。一批民营“船队”跟随进入。德天旅游（原名花都贸易）便买断广西德天风景区50年经营权，东莞观音山森林公园的操盘者也是民营企业。
投资为何与政策“高度同步”？
本轮旅游地产投资热潮一开始就打上“国家商业主义”的色彩。在政策强推之下，很多资源限制问题应声而解，最典型的表现是企业拿地成本颇为低廉。
申银万国的一份研究报告显示，国内某知名旅游地产企业在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万～150万元/亩；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房用地200万元/亩的土地成本。
今年4月12日开工的西双版纳国际旅游度假区项目，总投资额高达150亿元，拿地为20万元/亩左右，而西双版纳多数土地价格在50万元/亩左右。
在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，旅游地产的主体功能是旅游，回报特别慢，开发商会要求地方政府给他们配套一些可以销售的、用以快速回笼资金的住宅、商业，来“养”旅游地产，这也是其向政府拿地时候的“筹码”。
不过，在旅游地产一路高歌猛进中，质疑声也随之而来，“部分开发商的投机心理炒热了旅游地产，实现其‘圈地圈钱’的目的。”全经联研究院副院长陈宝存说。
经营瓶颈仍现，港中旅2011年年报显示，旗下珠海海泉湾度假区项目2011年业务收入达4.55亿港元，净利润亏损2000万港元，而2010年则亏损3.28亿港元。华侨城开发的东部华侨城主题公园项目，2011年实现营业收入12.8亿元，净利润为-1.98亿元。
民营企业徽州协和旅行社副总经理叶信文更是坦承，“我们当年耗资数千万元买断齐云山经营权，之后拟投资1 .2亿元进行景区改造。好不容易将年客源量从30万提升到300万，可中国景区经营单一靠门票收益，衍生产业收益几乎为零，而门票的涨价是有限制的，压力实在太大，故而已将齐云山景区的经营权又转售给了另一家公司。”
从这个角度看，资本的快速进场迅速打乱中国旅游市场的发展节奏。而这一次，资本的豪赌已经快速攀升到百亿、千亿级别，如果资金过剩控制不了，会给局部地区的旅游市场带来灭顶之灾吗？业界拭目以待。
观点PK
正方：
中国商业地产联盟副会长王永平
投资额大不代表就有泡沫或烂尾风险，大项目开发周期一般在5-6年以上，主要看开发商的资金实力和开发经验。而比起商业地产，旅游地产还处于发展的初期，形成的规模效应也不大，只有少量开发商进行大体量投资。
复旦大学经济学教授韦森
在目前中国的社会格局下，中国的收入分配差距基尼系数是0.5.中国的中产阶级已经超过了俄罗斯、巴西、印度，不包括南非。在这种情况下，有房的人不是一套房，而是有的房屋在外地，旅游地产是有光辉前景的行业。
反方：
正略钧策房地产合伙人郝炬
鉴于旅游地产需要强大的融资能力和回报周期长等特点，如果企业没有上述优势，盲目冲动地投入到旅游地产领域，则容易拖垮企业。届时项目中一些酒店、住宅等业态的资产不好出手，资产盘活艰难。
华远地产董事长任志强
旅游地产导致的第二居所空置是很大的资源浪费。空置的时段如何打理，持有产权者如何获得收益等都是急需解决的问题。
