天津的商业形态已经完成了几代的变革和更新。第一代的国营百货公司已经随着商品经济的快速发展而淡出人们的视线。取而代之的第二代商业形态是以滨江道(社区网，论坛，商铺)为代表的城市中心商业步行街。但是第二代发展至今，也因空间和环境等诸多因素的制约而略显疲态。
《天津市商业布局规划（2011-2020年）》于近期经市政府常务会议审议并获得初步通过，该规划围绕北方经济中心的城市定位，明确了未来十年全市商业发展的总体目标和布局，确定了“城市主商业中心、市级商业中心、区级商业中心和社区级商业中心”的四级商业中心体系。规划“把天津建设成为中国北方国际商贸中心和消费之都”。这样的规划思路，将会进一步催生和推动第三代商业模式的发展，也就是最为先进的城市综合体模式。
城市综合体，即是在一个地块内完成公寓、住宅、购物中心、办公、酒店等多个产品形式的有机结合，能够汇集区域城市资源和高端人群的综合性建筑群落。
滨江道曾经作为天津市的传统商业中心，近年来已呈现出品牌重复度高、交通拥堵、购物体验变差等等缺陷；而与此同时，新兴的综合体项目不断涌现，不断推动天津从单商业核心的模式向多元化商业格局转换。河东万达广场在短短两年的时间内成功转变了津滨大道板块的形象，将其提升到接近城市副中心的地位。无独有偶，位于南门外大街的大悦城项目，成功的复制了北京朝北大悦城和西单大悦城的成熟模式，以17万平米的巨型体量，带来了老城厢商业中心的全新面貌。鹏欣水游城依托新西站的成熟，将西站CBD、泰达城、三岔河口、大胡同等几大成熟区域连成一片，极大的促进了以永乐桥摩天轮为形象地标、以水游城为聚合点的商业中心形成。而天津银河购物广场的崛起，更是依托了天津文化中心配套接待区八大主题场馆的落成，在河西区行政中心旁，开辟了全新的城市级文化与商业中心。
全新市区级商业中心北中环首发综合体大盘—北宁湾.环宇城
天津内各城区均有综合体项目在建或已投入运营。而在河北区，百年皇家园林北宁公园之畔，美丽新开河岸，规划张兴庄创意产业园区之中，一座拉动整个区域提升的大型综合体项目也正在快速崛起。全国地产综合实力第一的中海地产与百年港企九龙仓强强联合，于3号线地铁上盖正以50万平米北宁湾国际生活社区，8万平米环宇城购物中心的恢弘体量，打造一座集购物、餐饮、娱乐、休闲、居住于一体的高端综合体项目。北宁湾与环宇城的出现，将填补河北区长期以来无成规模综合体项目的空白，为河北区树立一座闪亮的城市地标。项目落成并投入使用后，将引入众多国际时尚品牌，将全球潮流生活汇聚于此。北宁湾与环宇城综合体还将极大的提升河北区的整体展示形象，不仅满足北宁湾数万业主的日常性消费需求，更深刻的影响着整个区域内居民的生活，打造全新的市区级商业中心的典范。
北宁湾一至三期住宅产品已连续荣膺天津销冠，接近清盘，首批业主将于年底前入住。紧邻环宇城和地铁三号线站点的北宁湾四期产品“宁湾.幸福里”正在火爆排卡中。天津环宇城购物中心招商工作也在顺利推进，包括服饰、餐饮、影院、电玩娱乐、家庭婴幼、生活超市等全方位业态的商业中心即将于2013年底在北中环北宁湾中惊艳面世。
