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2012年，成都写字楼市场的五大重点区域———传统CBD、东大街、天府大道北段、领事馆路、人民南路，已经出现分化。据高力国际提供的季报显示，成都写字楼出现传统CBD租金下滑、客户搬离加速，天府大道加压，东大街继续走强，人民南路登顶的趋势。从租金数据来看，传统CBD月租金水平在91元/平方米，与领事馆路99.1元/平方米的价格相当；最高的是人民南路，月均租金133.8元/平方米；天府大道北段的写字楼价格走高，达到102.7元/平方米，比东大街102.5元/平方米的租金行情还略高一点。
世邦魏理仕在2012上半年成都房地产市场概况中指出，天府大道下半年预计将有近190万平方米的写字楼入市，大量的新增供应无疑将对该区域乃至全市的写字楼售价、租金和空置率产生压力。
人民南路持续走强，传统CBD继续下滑
写字楼租金
“马太效应”加剧
成都写字楼信息网总经理李东，在谈到2012年成都写字楼市场时，毫不含糊地指出，人民南路写字楼的集中效应已经出来，只要是在人民南路上的写字楼，几乎都不愁租。据记者不完全统计，目前，从天府广场到天府立交沿线，已经建成的写字楼项目（含综合体）多达16个，平均租金水平高出其他四个区域，“月均租金133元/平方米，比传统CBD高出42元/平方米。”
“写字楼市场就是这样，价格高入驻率也高，反之亦然。”李东透露，市中心老牌写字楼的日子现在“不好过”，譬如川信大厦、冠城广场、时代广场。“冠城广场租金现在对外报价90元/平方米，实际上70元/平方米都租得到。”他说，造成该写字楼租金下滑有很多共同原因，譬如散售模式、停车位不够、电梯配置不足，等等。所以，当年引以为傲的诸多品牌企业，如思科集团、新加坡领事馆、德国拜耳纷纷出走。
“最牛的是人民南路的两个写字楼项目———仁恒置地广场和航天科技大厦，你要进来，得先看你的资质。”李东在向这两个项目推荐客户时，就遇到了这样的说法。“我推荐的客户，那都是年产值几个亿的企业，但没办法，这两个项目的入驻率太好了。”而今年，人民南路另一“劲旅”来福士广场，写字楼已开始招租。据记者了解，该项目租金对外报价150~170元/平方米，起租面积260平方米。“来福士广场不像其他项目，它不是传统意义上的写字楼，而是基于独特建筑设计的办公理念，它或许是人民南路唯一一个能与仁恒置地广场叫板的项目。”
70万甲级写字楼比肩北京金融街
东大街后势凶猛
“东大街的写字楼能量还没释放。”高力国际西南区总经理蔡孟颐认为，从香格里拉写字楼、东方广场、喜年广场，到九龙仓时代8号、时代1号，再到明宇金融广场，东大街的价值现在还被低估。“目前项目平均售价约为20000元/平方米，而按照租金区间120~160元/平方米/月进行计算，东大街区域的投资回报率应在7%至10%之间，高于一线城市4%~6%的投资回报率。”
报告显示，未来4年内，区域内将有约60万平方米高品质写字楼供应入市，项目多来自铁狮门、太古-远洋、九龙仓、新鸿基等品牌开发商，此类高品质产品的入市必将带来一次或多次市场调整———高端客户始终追求更为顶级的产品，导致现有部分项目被挤出甲级行列。
“东大街作为金融中心的地位开始显现，摩根中心、喜年广场、东方广场等一房难求；下半年随着时代8号、明宇金融广场等入市，东大街入驻客户的档次和租金水平将更上一个台阶。”李东分析说。预计到2015年，东大街区域真正的甲级写字楼存量或保持在70万平方米上下，堪比北京金融街，但面向中小投资者进行散售的高品质项目屈指可数。东大街沿线是目前成都主城区内最具写字楼投资价值、投资安全系数最高的区域之一，如果是投资的话，最重要的是制定合理的投资策略，选择合适的投资产品。
据记者调查了解，九龙仓时代1号，单价1.7万~1.8万元/平方米，开盘两个月售出40%，其销售业绩不言自明。而前不久启动招商的时代8号，低区租金达到了110元/平方米，已经处于市场一线水准。此外，该区域租金增幅较大的项目还有喜年广场和摩根中心。据悉，2011年开始招租的摩根中心，最初租金80元/平方米/月，现在涨到了115元/平方米/月。
天府大道北190万平方米待入市
有人欢喜有人愁
众所周知，天府新区写字楼供应过量是不争的事实，但租赁和销售方面仍有相当受欢迎的楼盘，应该说是“几家欢喜几家愁”。李东指出，在写字楼白热化的城南，天府大道北段呈现出“冷热不均”的格局。
记者了解到，总建筑面积80万平方米的中海国际中心，采用国际化的纯租赁运作模式，目前亮相招租的是A、B座，合计10万平方米，从去年9月到现在，预租面积达6万多平方米。目前，低区楼层租金110~130元/平方米，高区楼层租金150~190元/平方米。据项目相关负责人透露，目前入驻的企业主要是国企、央企以及上市大型民企，还有一部分世界500强企业。
除了中海国际中心，时代晶科一号，在今年的表现也值得关注。据项目负责人吴丽莹介绍，“晶科一号建筑面积4万多平方米，今年初入市销售，现在只剩下1万多平方米可售，均价在1万元/平方米左右，半年销售金额2亿多。”据她透露，现在采取的销售模式是可整层可分拆，最小单位面积117平方米。
然而，并非每个项目都能在城南打开局面。据世邦魏理仕研究报告分析，原本预计上半年会有集中供应的天府大道区域，项目交付都有所推迟了。但下半年预计将有近190万平方米的写字楼入市，其中145万平方米左右位于天府大道区域，大量的新增供应无疑将对该区域乃至全市的写字楼售价、租金和空置率产生压力。
